Wann kann der Immobilienkäufer Schadensersatz für Mängel geltend machen? Das Landgericht Landau hat entschieden, dass ein Gewährleistungsausschluss auch im Fall eines asbesthaltigen Dachs greifen kann. Im Streitfall konnten die Käufer nicht nachweisen, dass die Verkäuferin von einer Asbestbelastung wusste und diese verschwiegen hatte. Auch eine Haftung der Maklerin lehnte das Gericht ab.
Darum geht es
Ein Ehepaar hatte in Bellheim ein sanierungsbedürftiges Haus aus dem Jahr 1937 mit einem Anbau aus dem Jahr 1961 gekauft. Der Kaufpreis betrug 200.000 €.
Im notariellen Vertrag war ausdrücklich festgehalten, dass das Haus sanierungsbedürftig ist und keine Heizung vorhanden ist.
Außerdem wurden Ansprüche wegen Sachmängeln ausgeschlossen. Die Käufer bestätigten, das Objekt eingehend besichtigt zu haben und es in dem Zustand zu kaufen, in dem es sich bei der Besichtigung befand.
Nach dem Kauf beriefen sich die Käufer darauf, das Dach des Anbaus sei asbesthaltig. Dadurch verteuere sich die geplante Sanierung erheblich.
Insbesondere könne nicht ohne Weiteres eine Photovoltaikanlage aufgebracht werden. Sie verlangten von der Verkäuferin und der Maklerin u.a. einen Vorschuss von 25.000 € zur Beseitigung der Asbestplatten.
Hilfsweise verlangten sie von der Maklerin die Rückzahlung der Maklerprovision.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Die Käufer hatten vor dem Landgericht Landau keinen Erfolg.
Nach Auffassung des Landgerichts Landau kam es nicht entscheidend darauf an, ob das Dach tatsächlich asbesthaltig war.
Denn der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss griff zugunsten der Verkäuferin ein.
Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer auf einen solchen Haftungsausschluss nur dann nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Kaufsache übernommen hat.
Die Käufer hätten daher nachweisen müssen, dass die Verkäuferin von einer etwaigen Asbestbelastung wusste und diese bewusst verschwiegen hat. Das gelang ihnen nicht.
Allein der Umstand, dass der Anbau aus dem Jahr 1961 stammte, reichte dem Gericht nicht aus. Auch eine möglicherweise unterschiedliche Färbung der Dacheindeckung, frühere Reparaturarbeiten oder vorhandene Bauunterlagen belegten keine positive Kenntnis der Verkäuferin von einer Asbestbelastung.
Die Verkäuferin hatte das Anwesen erst im Jahr 2014 geerbt. Dass sie keine näheren Kenntnisse über die Baugeschichte hatte, erschien dem Gericht plausibel.
Auch gegenüber der Maklerin bestand kein Anspruch. Zwar kann ein Makler verpflichtet sein, ihm bekannte oder offensichtlich bedenkliche Informationen weiterzugeben.
Er muss aber grundsätzlich keine eigenen Ermittlungen zu möglichen Baumängeln anstellen. Allein das Baujahr des Anbaus oder eine äußerlich erkennbare andere Dacheindeckung verpflichteten die Maklerin nach Auffassung des Gerichts nicht dazu, von sich aus eine mögliche Asbestbelastung zu überprüfen.
Dass die Käufer das Haus vor dem Vertragsschluss nicht durch einen Sachverständigen untersuchen ließen, fiel in ihren eigenen Verantwortungsbereich. Dies galt auch dann, wenn die Verkäuferseite auf einen schnellen Abschluss des Kaufvertrags hingewirkt haben sollte.
Weil die Käufer den fälligen Kaufpreis zunächst nicht vollständig gezahlt hatten, mussten sie der Verkäuferin außerdem die zur Beitreibung des Kaufpreises entstandenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 3.456,59 € erstatten.
Die Entscheidung verdeutlicht: Wer ein älteres sanierungsbedürftiges Haus kauft, sollte mögliche Risiken vor Vertragsschluss sorgfältig prüfen lassen. Wird im notariellen Vertrag die Gewährleistung ausgeschlossen, reicht ein späterer Mangelverdacht nicht aus.
Entscheidend ist dann regelmäßig, ob der Käufer nachweisen kann, dass der Verkäufer den Mangel kannte und ihn arglistig verschwieg.
Das Urteil ist rechtskräftig.
Landgericht Landau, Urt. v. 02.04.2025 - 3 O 98/23
Quelle: Landgericht Landau, Pressemitteilung v. 10.08.2026
