Ein Zustandsprotokoll, das die Mietvertragsparteien bei Ein- oder Auszug unterschrieben haben, ist bindend und widerlegt die Behauptung nicht protokollierter Mängel - es sei denn, diese können bei einer üblichen Prüfung nicht erkannt werden. Das hat das Amtsgericht Hanau entschieden. Im Streitfall hatte die Mieterin eine Mietminderung wegen angeblich unbehobener Mängeln geltend gemacht.
Darum geht es
Die Vermieter klagten gegen die Mieterin u.a. auf Zahlung mehrerer nicht geleisteter Mieten.
Bei Rückgabe der Wohnung während des Prozesses unterschrieben beide Seiten ein Protokoll, in welchem die Wohnung als mangelfrei bezeichnet wurde.
Die Mieterin machte geltend, sie sei während der Mietzeit zur Mietminderung berechtigt gewesen, weil die Wohnung bis zuletzt mangelhaft gewesen sei, sie widersprach zudem der Behauptung der Vermieter, dass frühere Mängel behoben worden wären.
Die Mieterin behauptet insoweit, dass in der Abstellkammer der Wohnung Wasser durch das Dach eingetreten und den Kamin sowie daran angrenzende Ecken mit Feuchtigkeit durchsetzt habe, was zu einer erheblichen Schimmelbildung geführt habe.
Zudem behauptet die Mieterin, dass die Abdichtungsmaßnahmen am Dach keine Abhilfe geschaffen hätten. Aufgrund der Feuchtigkeitsbildung sei es zu erheblichen Geruchsbelästigungen gekommen. Auch hätten die Gegensprechanlage und ein Rollladen nicht funktioniert.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Das Amtsgericht Hanau hat die ehemalige Mieterin zur Zahlung der ausstehenden Mieten verurteilt. Die Klage war überwiegend begründet.
Die Mieterin könne sich auf Mängel der Wohnung nicht berufen. Dass solche, wie sie behauptete, bis zum Schluss vorlagen, sei schon aufgrund des von beiden Seiten unterzeichneten Protokolls widergelegt, aus dem sich ein mangelfreier Zustand bei Mietende ergebe.
Denn ein solches Protokoll sei als Zustandsvereinbarung für die Parteien bindend. Dessen Zweck bestehe - gerade, weil die Erstellung freiwillig ist - darin, den dokumentierten Zustand festzuhalten, damit später keine Seite etwas anderes behaupten kann.
Demnach umfasst das unterzeichnete Protokoll in seiner Wirkung alle Zustände der Wohnung - mit Ausnahme derjenigen, mit denen die Parteien bei Unterzeichnung grundsätzlich nicht rechnen konnten (z.B. versteckte Mängel).
Dass die Mieterin, wie sie vorträgt, bestehende Mängel nur deshalb nicht aufgenommen habe, weil sie fürchtete, von den Vermietern selbst für diese verantwortlich gemacht zu werden, steht dem nicht entgegen, weil es für die Wirksamkeit rechtsgeschäftlicher Erklärungen nicht auf die Motivation ankommt.
Zugleich könne sie sich auch nicht darauf berufen, dass früher Mängel vorlagen, denn sie hat der Behauptung der Vermieter widersprochen, dass jemals Mängel behoben worden seien.
Dann aber wären diese auch bei Mietende noch vorhanden gewesen, was durch das unterzeichnete Protokoll bindend widerlegt ist.
Das Urteil ist nicht rechtskräftig.
Amtsgericht Hanau, Urt. v. 11.04.2025 - 32 C 37/24
Quelle: Amtsgericht Hanau, Pressemitteilung v. 17.06.2025
