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Immobilienkauf: Anfechtung bei falschen Versprechungen und Maklercourtage

Der Käufer einer Immobilie kann den Kaufvertrag wegen Täuschung anfechten, wenn ihm der Verkäufer in wesentlichen Punkten falsche Versprechungen gemacht hat. In diesem Fall verliert auch die Immobilienmaklerin ihren Anspruch auf die Maklercourtage - und zwar auch dann, wenn sie nichts von der Täuschung wusste. Das hat das Landgericht Frankenthal entschieden.  

Darum geht es

Ein Ehepaar aus Baden erwarb Ende 2016 eine Immobilie im Außenbereich einer kleinen Gemeinde im Landkreis Germersheim. Im Exposé der Maklerin wurde das Objekt beworben mit: „Idyllisches Wohnen in ruhiger sonniger Alleinlage“. 

Allerdings hatte der Verkäufer noch vor dem Verkauf von der Baubehörde erfahren, dass das Außenbereichsgelände nur in Kombination mit einem landwirtschaftlichen Betrieb zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. 

Den Käufern, die somit dort nicht wohnen durften, teilte er dies jedoch nicht mit. Auch die Maklerin hatte davon keine Kenntnis.

Als das Ehepaar im Laufe des Jahres 2017 erfuhr, dass die erworbene Immobilie für sie nicht als Wohnhaus nutzbar war, erklärten sie die Anfechtung des Kaufvertrags, mit der Folge, dass dieser rückwirkend unwirksam wurde. 

Wesentliche Entscheidungsgründe

Das Landgericht Frankenthal hat entschieden, dass mit Anfechtung des Kaufvertrags auch der Anspruch der Maklerin auf die Vermittlungsprovision der Rechtsgrund entzogen worden ist. 

Der Anspruch bestehe nur bei wirksamem Abschluss eines Kaufvertrags. Das Risiko, dass diese Wirksamkeit wieder wegfalle, trage die Maklerin.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovision sei auch noch nicht verjährt. Die Verjährungsfrist betrage in diesen Fällen drei Jahre ab Kenntnis der Gründe für die Rückforderung. 

Diese Kenntnis erlangten die Käufer zwar bereits im Jahr 2017, als sie von der arglistigen Täuschung durch den Verkäufer erfuhren. Folglich wären in diesem Zusammenhang stehende Ansprüche normalerweise mit Ablauf des Jahres 2020 verjährt. 

Jedoch hatten die Eheleute bereits im Dezember 2020 einen Mahnbescheid beantragt, so dass der Lauf der Verjährung ab diesem Zeitpunkt gehemmt war.

Die Entscheidung ist rechtskräftig.

Landgericht Frankenthal, Urt. v. 06.04.2022 - 4 O 208/21

Quelle: Landgericht Frankenthal, Pressemitteilung v. 31.05.2022

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