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Falsche Größenangabe beim Verkauf einer Eigentumswohnung

Das OLG Stuttgart hat Wohnungskäufern wegen einer unzutreffenden Angabe zur Größe einer Eigentumswohnung Schadensersatz in Höhe von rund 18.000 € zugesprochen. Bei der Herabsetzung des Kaufpreises ist nach dem Gericht eine Zirkaangabe bei der Wohnungsgröße („ca. 89 m²“) so zu berücksichtigen, dass eine bis zu 5 %ige Abweichung von der Größenangabe des Verkäufers noch zulässig ist.

Darum geht es

Die Eigentumswohnung in Stuttgart-Bad Cannstatt wurde vom beklagten Sohn des Eigentümers auf einem Onlineportal zunächst mit 98 m² angegeben. Noch vor dem Kaufvertragsabschluss korrigierte der Beklagte und Berufungskläger die Wohnungsgröße auf „ca. 89 m²“. Die tatsächlich nur 78,2 m² große Wohnung wurde zu einem Kaufpreis von 250.000 € im Mai 2015 an die Kläger verkauft.

Die Kaufvertragsparteien streiten über die Bedeutung der falschen Größenangabe für die Kaufentscheidung und eine mögliche Schadensersatzpflicht des Sohnes des Verkäufers.

Wesentliche Entscheidungsgründe

Nach den Ausführungen des Berufungssenats widerspricht die unzutreffende Beschreibung einer Eigenschaft des Kaufgegenstandes dem Rücksichtnahmegebot und kann daher Schadensersatzpflichten wegen Verschuldens bei Vertragsschluss auslösen.

Wer ohne konkrete Anhaltspunkte Angaben über die Wohnungsgröße ins Blaue hinein macht und seine Ungewissheit darüber nicht offenbart, handelt schuldhaft und beeinflusst dadurch das Kaufverhalten. Dabei habe der Beklagte hier auch das besondere persönliche Vertrauen der Kläger in Anspruch genommen, da er sich bis zum Notartermin als Verkäufer und Eigentümer der Wohnung gerierte, obwohl diese seinem Vater gehörte.

Der Beklagte trat gegenüber den Klägern in einer Art und Weise auf, so dass diese ihn bis zum Notartermin für den Verkäufer und Eigentümer halten mussten. Die Kläger durften davon ausgehen, dass der Beklagte, der die Wohnung selbst saniert hatte, fundierte Angaben zu deren Größe tätigen konnte.

Die Kläger könnten daher den sog. Vertrauensschaden verlangen d.h. den Betrag, um den sie die Wohnung zu teuer erworben haben. Bei der Herabsetzung des Kaufpreises ist nach den Darlegungen des Senats die Zirkaangabe („ca. 89 m²“) des Berufungsklägers zu berücksichtigen.

Nur beim Überschreiten eines bestimmten, von der Zirkaangabe abgedeckten Rahmens komme ein Ersatzanspruch der Käufer in Betracht. Zu der Frage, wie hoch eine aufgrund der Zirkaangabe erlaubte Abweichung von der tatsächlichen Größe sein dürfe, könne die BGH-Rechtsprechung zur Wohnraummiete allerdings nicht herangezogen werden.

Vielmehr sei beim hier vorliegenden Sachverhalt eine bis zu 5 %ige Abweichung von der Größenangabe des Verkäufers noch zulässig. Da die tatsächliche Abweichung hier jedoch bei rund 12 % läge, sei jedenfalls ein Schadensersatz für die von 89 m² abzüglich 5 %=84,55 m² abweichende Differenz zur tatsächlichen Wohnungsgröße in Höhe von noch 6,35 m², multipliziert mit dem Quadratmeterpreis, zu leisten.

Die Berufung des Sohnes des Wohnungsverkäufers blieb daher überwiegend erfolglos. Die Revision hat der Senat nicht zugelassen.

OLG Stuttgart, Urt. v. 20.12.2018 - 14 U 44/18 

Quelle: OLG Stuttgart, Pressemitteilung v. 20.12.2018

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