Heizkostenverbrauchserfassung in Zweier-WE-Gemeinschaft

Auch in einer Wohneigentumsanlage mit lediglich zwei Wohnungen besteht eine Verpflichtung zur Verbrauchserfassung, wenn eine der Wohnungen vermietet ist und der Vermieter selbst nicht in der Anlage wohnt.

Die Pflicht zur Verbrauchserfassung kann in diesem Fall nicht gem. § 2 HeizKV rechtgeschäftlich abbedungen werden, da diese Vorschrift nur dann einschlägig ist, wenn der Vermieter eine der beiden Wohnungen selbst bewohnt.

Die Beteiligten sind Schwestern und halten je ¿ Eigentumsanteile an der Wohnungseigentümergemeinschaft; die Antragstellerin ist Eigentümerin der Sondereigentumseinheit im Obergeschoß des Anwesens, sie nutzt die Wohnung selbst gelegentlich. Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin der Sondernutzungseinheit im Erdgeschoß; sie hat diese Einheit an eine Tante der Beteiligten vermietet. Die Antragstellerin begehrt unter anderem, dass bestimmte Einrichtungen für eine verbrauchsabhängige Erfassung der Heizkosten und der Wasserkosten geschaffen werden, an denen sich die Beteiligten je hälftig zu beteiligen hätten.

Amtsgericht und Landgericht weisen den diesbezüglichen Antrag unter Hinweis auf § 2 HeizKV ab. Diese Ausnahmevorschrift sei anwendbar, da vorliegend eine der beiden Wohnungen von einem Gebäudeeigentümer selbst genutzt werde. Hierbei reiche die unregelmäßige Nutzung durch die Antragstellerin aus. Das OLG München hebt den Beschluss des LG Regensburg auf und verweist die Sache zur erneuten Entscheidung zurück. Zur  Begründung führt es aus:  § 2 HeizkVsteht  der Verpflichtung der Beklagten zur Zustimmung von Verbrauchserfassungsgeräten nicht entgegen. Nach dieser Vorschrift gehen die Vorschriften der Heizkostenverordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen nicht vor bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. Die Voraussetzungen dieser Ausnahmebestimmung sind hier jedoch nicht gegeben. Die Vorschrift geht ersichtlich von einem vom Vermieter bewohnten Zweifamilienhaus aus. Bei der Übertragung dieser Vorschrift auf das Wohnungseigentum kann daher nur der Fall betroffen sein, dass beide Wohnungen demselben Eigentümer gehören und dieser eine der Wohnungen vermietet hat. Soweit in der Rechtsliteratur (vgl. Pfeifer: Die neue Heizkostenverordnung Anm. 5b zu § 2) teilweise die Auffassung vertreten wird, die Bestimmung des § 2 der Heizkostenverordnung sei großzügig auszulegen, so dass sie auch auf die Fälle anzuwenden sei, in denen die Wohnungen eines Zweifamilienhauses verschiedenen Wohnungseigentümern gehören und von denen beide entweder von den Eigentümern selbst bewohnt werden oder eine oder beide Wohnungen vermietet sind, vermag dieser Ansicht der Senat mit dem Oberlandesgericht Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 15.10.2003 – 3 Wx 225/03, WuM 2004, 47) nicht zu folgen. Für eine großzügige Auslegung gegen den klaren Wortlaut der Bestimmung besteht noch kein Bedürfnis. Der Umstand, dass der Gesetzgeber von einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen spricht, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, zeigt, dass es auf das letztgenannte Kriterium entscheidend ankommt. Auch wenn die Bestimmung des § 2 HeizkV auf der Erwägung beruht, dass bei einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt Vermieter und Mieter gemeinsam bemüht sind, Heizkosten einzusparen, so dass sich eine verbrauchsabhängige Abrechnung erübrigt, kann diese Erwägung, die ersichtlich in erster Linie auf das typische Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zutrifft, nicht ohne weiteres auf eine Eigentumswohnanlage mit zwei Wohnungen übertragen werden. Im Übrigen erscheint es auch nach der Systematik der §§ 2, 3 HeizkV zweifelhaft, ob die Ausnahme des § 2 auch auf Wohnungseigentum zutrifft, da § 3 für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen keine eigene Ausnahmebestimmung enthält. Anmerkung: Mit seiner Entscheidung folgt das OLG München der herrschenden Meinung (OLG Düsseldorf, a.a.O.; Lammel in Schmidt-Futterer, 9. Aufl. § 2 HeizKV Rdn. 29, 30). Zwar wird § 2 HeizKV insoweit großzügig ausgelegt, dass es auf die Rechtgrundlage und Art der Nutzung der beiden Nutzungseinheiten nicht ankommt (Lammel, a.a.O.). Lediglich dann, wenn entweder beide Eigentümer im Haus wohnen oder die Wohnungen einem Eigentümer gehören (gleich, ob in Wohnungseigentum aufgeteilt oder nicht), der eine nutzt und die andere zur Nutzung überlassen hat, kann auf § 2 HeizKV zurück gegriffen werden (Lammel, a.a.O.; AG Hamburg-Blankenese, Beschl. v. 04.09.2003 – 506 II 34/03, ZMR 2004, 544).