In der Grundversorgung kommen Verträge für Gas und Stromlieferungen mit dem Vermieter - und nicht mit den Mietern - zustande, wenn einzelne Zimmer der Wohnung durch separate Mietverträge vermietet werden, die Wohnung aber jeweils lediglich über einen Zähler verfügt. Das hat der BGH entschieden. Im Streitfall muss die Vermieterin nun die Gas- und Stromkosten an den Energieversorger zahlen.
Darum geht es
Die Klägerin, ein Energieversorgungsunternehmen, nimmt die beklagte Vermieterin auf Zahlung von Entgelt für die Belieferung mit Strom und Gas im Rahmen der Grundversorgung in Anspruch.
Die Zimmer der Wohnung waren einzeln mit gesonderten Mietverträgen über unterschiedliche Laufzeiten vermietet, wobei sämtlichen Mietern das Recht zur Nutzung der Gemeinschaftsräume wie Küche und Bad eingeräumt wurde.
Nur die Wohnung, nicht hingegen die einzelnen Zimmer, verfügte über einen Zähler für Strom und Gas und wurde von der Klägerin mit Strom und Gas beliefert. Ein schriftlicher Energieversorgungsvertrag bestand nicht.
Die Parteien streiten darüber, ob ein durch die Entnahme von Strom und Gas konkludent zustande gekommener Versorgungsvertrag mit der Vermieterin (Eigentümerin) oder mit den Mietern besteht.
Die auf Zahlung der Versorgungsentgelte für einen Zeitraum von fünf Jahren gerichtete Klage hat das Amtsgericht Kiel abgewiesen (Urt. v. 12.01.2021 - 110 C 190/19).
Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht Kiel das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben (Urt. v. 28.11.2023 - 1 S 23/21).
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des klageabweisenden erstinstanzlichen Urteils.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Der BGH hat die Revision der Beklagten zurückgewiesen.
Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass unter den hier gegebenen Umständen ein Versorgungsvertrag mit der beklagten Vermieterin (Eigentümerin) der Wohnung besteht.
Entgegen der Ansicht der Revision war das in der Bereitstellung von Strom und Gas liegende (konkludente) Angebot der Klägerin weder an die Mieter der einzelnen Zimmer noch an die Gesamtheit der Mieter gerichtet.
Nach der Rechtsprechung des BGH gilt zwar im Grundsatz für eine Mietwohnung in einem Mehrparteienhaus, dass sich die sog. Realofferte des Versorgungsunternehmens regelmäßig nicht an den Hauseigentümer, sondern an den Mieter richtet, der Strom oder Gas verbraucht (vgl. Urt. v. 27.11.2019 - VIII ZR 165/18).
Diese auf den Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss weisende Grundsatz gilt nach dem BGH aber dann nicht, wenn eindeutig gegenläufige Anhaltspunkte vorliegen.
Zwar haben auch vorliegend allein die Mieter Einfluss auf den Strom- und Gasverbrauch in der Wohnung. Jedoch lässt sich dieser Verbrauch - mangels separater Zähler - nicht den einzelnen vermieteten Zimmern zuordnen.
Auch haben die einzelnen Mieter bei objektiver Betrachtung typischerweise kein Interesse daran, auch für die Verbräuche der anderen Mieter einzustehen.
Der Umstand, dass sich das konkludente Angebot des Energieversorgungsunternehmens daher an die Vermieterin richtete, ist Folge des von ihr gewählten besonderen Vermietungskonzepts.
BGH, Beschlüsse v. 15.04.2025 und 11.02.2025 - VIII ZR 300/23
Quelle: BGH, Pressemitteilung v. 23.04.2025
