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Miet- und WEG-Recht -

Mieterhöhung unzulässig: Gericht berücksichtigt umstrittenen Mietspiegel

Das Landgericht Berlin hat eine Klage auf Mieterhöhung abgewiesen. Die Richter haben entschieden, dass der Erhöhungsanspruch des Vermieters nicht besteht, da die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung sogar übersteigt. Die Richter sahen im Berliner Mietspiegel 2017 eine ausreichende Indizwirkung - ein Sachverständigengutachten berücksichtigten sie hingegen nicht.

Darum geht es

Die Parteien des zugrundeliegenden Rechtsstreits streiten über ein Mieterhöhungsverlangen nach den §§ 558 ff. BGB, wonach der Vermieter unter den dort genannten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann.

Das Amtsgericht Spandau hatte in erster Instanz die für die Entscheidung über ein solches Mieterhöhungsverlangen relevante ortsübliche Vergleichsmiete auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens ermittelt und danach der Klage der Vermieterseite stattgegeben (Urt. v. 29.11.2018 - 3 C 306/17).

Wesentliche Entscheidungsgründe

Die von der beklagten Mieterseite eingelegte Berufung hatte Erfolg. Das Landgericht Berlin hat mit seinem Urteil das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts Spandau abgeändert und die Klage der Vermieterseite abgewiesen.

Die Richter haben dabei entschieden, dass der Klägerin der geltend gemachte Erhöhungsanspruch gemäß den §§ 558 ff. BGB nicht zustehe, da die bislang vereinbarte und von dem Beklagten entrichtete Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung sogar übersteige.

Das Gericht hat hierzu dazu ausgeführt, dass sie als Berufungsgericht die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann auf Grundlage eines Mietspiegels bestimmen dürfe, wenn das erstinstanzliche Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Grundlage eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens ermittelt habe.

Konkret haben die Richter nicht die Überzeugung gewonnen, dass die vom erstinstanzlich beauftragten Sachverständigen ermittelte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete für die von dem Beklagten gemietete Wohnung entspreche.

U.a. habe der Sachverständige im Rahmen seines über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erstatteten Gutachtens keine Ausführungen dazu gemacht hat, dass und warum der Berliner Mietspiegel 2017 die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zutreffend bezeichne.

Ferner sei der Sachverständige auch von einer unzutreffenden Ausstattung der Wohnung ausgegangen. Die Richter des Landgerichts Berlin haben daher im konkreten Fall gemäß § 287 ZPO die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2017 geschätzt.

Die zwischen den Parteien streitige Frage, ob der Berliner Mietspiegel 2017 den Anforderungen eines qualifizierten Mietspiegels im Sinne des § 558d BGB entspricht, hat die Kammer mit der Begründung dahinstehen lassen, dass - gemessen an der Rechtsprechung des BGH - dem Berliner Mietspiegel 2017 schon als einfachem Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB eine ausreichende Indizwirkung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beizumessen sei.

Das Landgericht Berlin hat die Revision zum BGH nicht zugelassen. Eine Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision würde eine Beschwer von über 20.000 € erfordern. Ob dieser Wert vorliegend erreicht ist, wäre vom BGH selbst zu entscheiden.

Landgericht Berlin, Urt. v. 11.04.2019 - 67 S 21/19

Quelle: Landgericht Berlin, Pressemitteilung v. 02.05.2019

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