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Miet- und WEG-Recht -

Mieterhöhung bei Indexmiete: BGH klärt Voraussetzungen

An eine Mietänderungserklärung bei einer Indexmiete dürfen keine zu strengen Anforderungen gestellt werden. So ist die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten nicht unbedingt erforderlich. Das hat der BGH entschieden. Bei gewerblichen Mietern ist allerdings eine Vereinbarung im Mietvertrag zulässig, wonach bei einer Veränderung des Indexes die Miete automatisch angepasst wird.

Sachverhalt

Ein Wohnungsmieter zahlte ursprünglich an seinen Vermieter eine Kaltmiete i.H.v. monatlich 655 €. Hinzu kam eine Miete für Garage und Stellplatz i.H.v. 30 € im Monat. Der Mietvertrag enthielt die folgende Regelung: „Die Parteien vereinbaren, dass der Mietzins durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Zur Anpassung des Mietzinses bedarf es einer Erklärung in Textform, wobei die Änderung des Preisindexes sowie die geänderte Miete oder die Erhöhung betragsmäßig in Geld anzugeben ist.“

Nach etwa sieben Jahren wollte der Vermieter 85 € mehr Miete pro Monat haben. Er begründete dies in der Mietänderungserklärung an den Mieter wie folgt: „Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit August 2006 von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte (Stand September 2013) gestiegen. …Dies nehmen wir zum Anlass, die bisherige Miete von 690,00 € um (abgerundet) 85,00 € auf 775,00 € zu erhöhen…“

Nachdem der Mieter nachfolgend seine Miete in bisheriger Höhe weiterbezahlt und etwa zwei Jahre später das Mietverhältnis beendet worden war, weigerte sich der Vermieter, die Kaution des Mieters i.H.v. 1.104,15 € zurückzubezahlen. Der Mieter verklagte den Vermieter auf die Rückzahlung dieses Betrages.

Das AG Weilheim gab der Klage des Mieters statt. Die hiergegen vom Vermieter eingelegte Berufung wies das LG München II zurück. Nach Auffassung der Richter habe sich der Mieter nicht im Mietrückstand befunden. Dies ergebe sich daraus, dass der Vermieter die Mietanpassungserklärung nicht ordnungsgemäß begründet habe.

Hierfür hätte darin auch die Höhe des Prozentsatzes angeben müssen, um den sich der Preisindex verändert hat. Diese Angabe des Erhöhungsprozentsatzes sei erforderlich, um auch dem durchschnittlichen Mieter eine Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens zu ermöglichen. Das LG München II hat die Revision gegen sein Urteil wegen grundsätzlicher Bedeutung sowie Fortbildung des Rechts zugelassen. Die Revision des Vermieters gegen dieses Urteil war erfolgreich.

Wesentliche Aussagen der Entscheidung

Der BGH wies die Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution ab. Dies ergibt sich zunächst daraus, dass der Wortlaut von § 557b Abs. 3 BGB keine prozentuale Angabe der Veränderung der Indexdaten vorschreibt. Dieses Erfordernis ergibt sich entgegen der Ansicht der Vorinstanz auch nicht aus Sinn und Zweck der Regelung des § 557b Abs. 3 BGB.

Denn es liegt auf der Hand, dass sich eine Indexmiete im gleichen Verhältnis ändert wie der Index. Der Vermieter braucht dem Mieter nicht einfache Rechenschritte vorzurechnen. Es reicht aus, dass der Vermieter über die eingetretene Indexänderung hinaus auch die geänderte Miete oder den Erhöhungsbetrag angeben muss. Dies hat er in dem Schreiben getan.

Folgerungen aus der Entscheidung

Zu dieser Frage gab es bislang kaum Rechtsprechung. Dies liegt vermutlich daran, dass Indexmieten im Bereich der Wohnraummiete bislang selten vorgekommen sind. Anders sieht es bei der Anmietung von Gewerberäumen aus. Bei gewerblichen Mietern ist allerdings eine Vereinbarung im Mietvertrag zulässig, wonach eine automatische Anpassung der Miete bei einer Veränderung des Indexes erfolgt. Dies ergibt sich aus einer Entscheidung des BGH vom 10.10.1979 – VIII ZR 277/78. Das hat zur Konsequenz, dass der Vermieter seinem gewerblichen Mieter keine Mietabänderungserklärung i.S.v. § 557b Abs. 3 BGB zukommen lassen muss.

Insbesondere für private Mietverträge ist eine Entscheidung des AG Starnberg vom 21.02.2014 – 2 C 1641/13 bedeutsam. In dieser hat das Gericht festgestellt, dass der Vermieter neben der Änderung des Preisindexes angeben muss, aus welchem Verbraucherpreisindex nebst Basis er die Punktzahlen entnommen hat. Diese Entscheidung ist mittlerweile rechtskräftig.

Praxishinweis

Erfreulich ist, dass der BGH diese grundsätzliche Frage nunmehr geklärt hat. Gewerbliche Mieter sollten sich gut überlegen, ob sie einem solchen Automatismus hinsichtlich der Mieterhöhung bei Vereinbarung einer Indexmiete zustimmen. Denn hier kann es schnell passieren, dass sie wegen einer zu niedrigen Mietzahlung in Verzug geraten.

BGH, Urt. v. 22.11.2017 - VIII ZR 291/16

Quelle: Harald Büring

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