Zahlt der Schuldner einer Geldforderung nicht, stellt sich regelmäßig die Frage, über welchen Weg diese durchgesetzt werden kann. Verfügt der Schuldner etwa über Immobilienvermögen, kann die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen betrieben werden. Dabei ist im Wesentlichen zwischen der Zwangssicherungshypothek, der Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung zu unterscheiden. Erfahren Sie in den folgenden Fachbeiträgen insbesondere, worauf Sie als Anwalt bei der Zwangsversteigerung achten müssen. Daneben haben wir Ihnen zwei bewährte Muster für die Praxis bereitgestellt, mit denen Sie die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen des Schuldners beantragen können.
Der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen (auch Immobiliarzwangsvollstreckung genannt) unterliegen Grundstücke, Grundstücksbruchteile und grundstücksgleiche Rechte, insbesondere das Erbbaurecht (§§ 864, 870 ZPO). Auch Schiffe, Schiffsbauwerke und in der Luftfahrzeugrolle eingetragene Flugzeuge, Hubschrauber u.Ä. sowie Bahneinheiten sind als Gegenstand der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen anzusehen, wobei eine Zwangsverwaltung dieser Gegenstände jedoch ausscheidet. Als Grundstück im Rechtssinn gilt der abgegrenzte Teil der Erdoberfläche (Grundstück im tatsächlichen Sinn), der im Grundbuch unter einer laufenden Nummer eingetragen ist (Realfolium, § 3 Abs. 1 GBO).
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Die Zwangsversteigerung dient wie alle Vollstreckungsverfahren der Rechtsdurchsetzung. Verfahrensziel ist es, die Geldforderung des Gläubigers aus dem Grundstückserlös zu befriedigen. Dabei hängt die Zulässigkeit des Verfahrens nicht davon ab, dass die Gläubigerforderung einen Mindestbetrag erreicht oder anderweitige Vollstreckungsmaßnahmen erfolglos verliefen. Auch ist die Unzulässigkeit eines Versteigerungsverfahrens nicht daran festzumachen, dass der Gläubiger damit den Schuldner unter Druck setzen möchte (vgl. BGH v. 09.10.2014 - V ZB 25/14). Kann jedoch ein Zwangsversteigerungsverfahren die Befriedigung des betreibenden Gläubigers aus dem Versteigerungserlös von vornherein erkennbar nicht einmal teilweise erreichen, sind die Kosten der Zwangsvollstreckung nicht als notwendig i.S.v. § 788 Abs. 1 ZPO anzusehen. Die Zwangsversteigerung hat den Verlust des schuldnerischen Grundbesitzes zur Folge hat.
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Für die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist, § 1 Abs. 1 ZVG (= Gemarkung des Grundstücks). Es handelt sich um eine ausschließliche Zuständigkeit. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Schleswig-Holstein und Thüringen haben bisher von der in § 1 Abs. 2 ZVG enthaltenen Ermächtigung Gebrauch gemacht und die Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahren bei verschiedenen Amtsgerichten zentralisiert. Es handelt sich hierbei um eine ausschließliche Zuständigkeit gem. § 802 ZPO, daher kann von den Beteiligten keine Vereinbarung zur Zuständigkeit getroffen werden, § 40 Abs. 2 ZPO. Wird der Zwangsversteigerungsantrag bei einem nicht zuständigen Gericht im gemeinsamen Bezirk gestellt, so ist dieser unter Erteilung einer Abgabennachricht von Amts wegen abzugeben.
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Jeder Gläubiger, der gegen den Grundstückseigentümer einen titulierten Geldanspruch hat, ist berechtigt, die Zwangsversteigerung zu beantragen. Neben dem Geldzahlungstitel ist kein Duldungstitel erforderlich. Der schuldrechtliche Anspruch des Antragsgläubigers steht im Versteigerungsverfahren in der Rangklasse 5 und geht somit allen dinglichen Ansprüchen, soweit diese in der Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG zu befriedigen sind, im Rang nach (vgl. Teil 7/7.5.1). Unter mehreren in der Rangklasse 5 betreibenden Gläubigern bestimmt sich die Rangfolge nach dem Zeitpunkt der jeweiligen Beschlagnahme. Gläubiger, denen ein dinglicher Zahlungsanspruch aus dem Grundstück zusteht, können das Zwangsversteigerungsverfahren unter Vorlage eines Duldungstitels betreiben.
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Hier finden Sie ein Muster zum Versteigerungsantrag wegen einer persönlichen Forderung für Ihre anwaltliche Praxis.
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Eine Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung in ein Grundstück kann nur am allgemeinen Gerichtsstand des Schuldners, unter keinen rechtlichen Gesichtspunkt aber am Gerichtsstand der belegenen Sache erhoben werden.
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Übersendet ein Mandant seinem Prozessbevollmächtigten nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils und nach Erteilung eines Zwangsvollstreckungsauftrags einen Grundbuchauszug, aus dem sich ein hälftiger Eigentumsanteil der Schuldnerin an einem Grundstück ergibt, ist der Anwalt dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass der Mandant von einer Zwangsvollstreckung in die Immobilie Abstand genommen hat.
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