Erbrecht -

Familienwohnheim übertragen und Schenkungssteuer sparen

Auch nach Ausschöpfung der Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist die Übertragung des Familienwohnheims zu Lebzeiten auf den Ehepartner steuerfrei möglich.

Stellen Sie sich folgenden Praxisfall vor: 

Ihr Mandant besitzt ein stattliches Vermögen. Weil er das Erbschaftsteuerrisiko für den Fall seines Todes verringern möchte, hat er bereits frühzeitig begonnen, Teile seines Besitzes (vermietete Eigentumswohnungen und umfangreiches Kapitalvermögen) auf Frau und Kinder zu verteilen. Da die persönlichen Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer bereits verbraucht sind, überträgt er das von der Familie bewohnte, neue Einfamilienhaus mit einem Wert von 450.000 € auf seine Ehefrau.

Das Finanzamt geht leer aus

Das Erbschaftsteuergesetz sieht eine gesonderte Steuerbefreiung für die Übertragung von Familienwohnheimen vor (vgl. § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Für Ehegatten ergeben sich dadurch mitunter ganz erhebliche Ersparnisse. Ihrem Mandanten bringt die Übertragung eine Steuerersparnis – je nach Vergleich mit einer Geldschenkung oder anderweitigen Grundstücksschenkung – von 67.500 € bzw. 24.750 € (siehe nachfolgende Tabelle).


tatsächlicher Wert des Familienwohnheims

Schenkungsteuer bei Übertragung eines vergleichbaren anderen Grundstücks

Schenkungsteuer bei reiner Geldschenkung

200.000 €

11.000 €

 22.000 €

250.000 €

13.750 €

 27.500 €

300.000 €

16.500 €

 45.000 €

350.000 €

19.250 €

 52.500 €

400.000 €

22.000 €

 60.000 €

450.000 €

24.750 €

 67.500 €

500.000 €

27.500 €

 75.000 €

600.000 €

45.000 €

114.000 €

700.000 €

52.500 €

133.000 €


Diese vereinfachte Berechnung unterstellt, dass der persönliche Freibetrag unter Ehegatten (307.000 €) bereits durch Vorschenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre verbraucht wurde. Die Schenkungsteuer für sonstige Grundstücksübertragungen ist regelmäßig geringer als bei reinen Geldschenkungen. Zurzeit werden Grundstücke nämlich mit den niedrigen Grundbesitzwerten angesetzt. Diese wurden aus Vereinfachungsgründen auf 50 % des tatsächlichen Werts der Schenkung geschätzt.

Experten-Rat
Die Übertragung (Schenkung) muss bereits zu Lebzeiten erfolgen. Erbt der Partner das Eigenheim, geht die Steuerbefreiung verloren.

Die Übertragung ist an folgende Voraussetzungen genknüpft:


  • das Objekt muss in Deutschland liegen;
  • Sie müssen das Haus/die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzen;
  • Ferien- und Wochenendhäuser sind nicht begünstigt, weil sie nicht der Mittelpunkt des familiären Lebens sind;
  • das Gebäude darf nicht – auch nicht teilweise – vermietet sein;
  • ein Arbeitszimmer muss im Verhältnis zur Gesamtgröße des Gebäudes von untergeordneter Bedeutung sein. Es sollte daher möglichst 15 % der Wohnfläche nicht übersteigen.

Gewerbliche oder freiberufliche Mitbenutzung möglich

Die Steuerbefreiung ist für Selbständige und Unternehmer deshalb besonders interessant, weil auch ein teilweise gewerblich genutztes Objekt begünstigt sein kann. Allerdings muss die Wohnungsnutzung überwiegen und die Eigenart des Hauses (z.B. Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus) darf nicht beeinträchtigt werden. Eine steuerliche Begünstigung bei der Schenkung geht dann verloren, wenn die gewerblich oder freiberuflich genutzte Fläche mindestens die Hälfte der gesamten Wohn- und Nutzfläche ausmacht.

Vorsicht bei intensivem Kundenverkehr

Sollte die Wohnfläche überwiegen, besteht dennoch eine gewisse Gefahr. Denn auch intensiver Kundenverkehr kann den Charakter eines Wohnhauses zerstören. Dies könnte beispielsweise dann der Fall sein, wenn im Erdgeschoss ein Ladengeschäft betrieben wird und Sie im Obergeschoss wohnen. In diesen Fällen sollte man sich vor der Übertragung mit dem Finanzamt abstimmen.

Große und luxuriöse Objekte sind ebenfalls begünstigt

Die Finanzverwaltung hat ausdrücklich bestätigt, dass ein Haus mit drei Wohnungen ebenfalls als Familienwohnheim gilt, wenn sämtliche Wohnungen von der Familie genutzt werden. Dazu gehört auch die unentgeltliche Überlassung von Wohnräumen an die Eltern oder weitere Verwandte (vgl. § 43 ErbStR). Sogar eine Luxusvilla kann steuerfrei übertragen werden, wenn sie von der Familie selbst genutzt wird, da weder Gesetz noch Gerichte wertmäßige Beschränkungen vorsehen.

Nutzen Sie die Steuerbefreiung mehrfach

Eine Objektbeschränkung wie bei der mittlerweile abgeschafften Eigenheimzulage gibt es nicht. Daher kann die Steuerbefreiung mehrfach in Anspruch genommen werden. Voraussetzung ist lediglich, dass das Objekt zum Übertragungszeitpunkt als Familienwohnheim genutzt wird.

Insider-Tipp
Man sollte die Regelung aber nicht versuchen auszureizen. Hat ein Mandant beispielsweise erst kürzlich ein Haus geerbt, könnte er auf folgende Idee kommen: Er zieht aus seiner Eigentumswohnung aus, macht das Erbe zu seinem Familienwohnheim und überträgt die Immobilie auf den Ehepartner. Anschließend zieht er wieder in die Eigentumswohnung und vermietet das geerbte Objekt. Ein solches Vorgehen wird das Finanzamt ohne größeren zeitlichen Abstand höchstwahrscheinlich nicht anerkennen.

Der Steuersparclou: Auch Geldschenkungen werden begünstigt
Man muss noch nicht einmal ein Grundstück übertragen, um von der Steuerfreiheit zu profitieren. Begünstigt sind auch Geldschenkungen, mit denen der Partner das Haus anschaffen oder herstellen kann (mittelbare Grundstücksschenkung). Auch die Tilgung eines Darlehens für die Hausfinanzierung durch den Ehegatten kann unter die Befreiung fallen (vgl. § 43 Abs. 2 ErbStR).

Quelle: Deubner Redaktion - Tipps und Tricks vom 10.04.06

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