Mittelbare Grundstücksschenkung

Ist von einer mittelbaren Schenkung die Rede, denkt man zunächst an die mittelbare Grundstücksschenkung.

Diese liegt vor, wenn der Schenker Geld unter der Auflage hingibt, dass der Beschenkte mit Hilfe des Geldbetrags ein vorher genau bezeichnetes Grundstück erwirbt. Das Gleiche gilt, wenn Geld zur Herstellung eines Gebäudes geschenkt wird.

Wird vom Schenker nur ein Teil der gesamten Kosten für die Anschaffung oder Errichtung getragen, so führt dies ebenfalls in den Anwendungsbereich der mittelbaren Grundstücksschenkung.

Folge der Geldschenkung ist, dass hier der (geringere) steuerliche Grundstückswert zum Ansatz kommt, und nicht der tatsächlich hingegebene (höhere Geldbetrag).

1. Praxisbeispiel:
V stellt seinem Sohn S zum Kauf eines Hauses 500.000 € schenkweise zur Verfügung. Kurze Zeit später hat S ein Grundstück gefunden, welches seinen Vorstellungen entspricht. Der Kaufpreis beträgt 500.000 € und der steuerliche Grundstückswert 275.000 €.

Lösung:
In die Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer fließt der Geldbetrag in voller Höhe, d.h. mit 500.00 € ein. Eine mittelbare Grundstücksschenkung liegt nicht vor, da bei Ausführung der Schenkung noch kein konkretes Haus feststand, welches S erwerben wollte.

Es ergibt sich für S folgende Steuerberechnung:

Geldbetrag	500.000 €
abzüglich Freibetrag nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG	205.000 €
steuerpflichtiger Erwerb	295.000 €
Schenkungsteuer (Steuersatz 15 %, § 19 Abs. 1ErbStG)	44.250 €

2. Abwandlung des Praxisbeispiels:
Im Schenkungsvertrag wird bestimmt, dass Sohn S mit dem Betrag von 500.000 € ein genau bezeichnetes Grundstück kaufen soll. Das Geld wird von V direkt auf das Notaranderkonto überwiesen.

Lösung:
Hier ist von einer mittelbaren Grundstücksschenkung auszugehen. In die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage fließt nunmehr nur der Grundstückswert in Höhe von 275.000 € ein.

Für Sohn S errechnet sich folgende Schenkungssteuer:

Grundstückswert	275.000 €
abzüglich Freibetrag nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG	205.000 €
steuerpflichtiger Erwerb	70.000 €
Schenkungssteuer (Steuersatz 19 %, § 19 Abs. 1ErbStG)	7.700 €

Die mittelbare Grundstücksschenkung bringt für Sohn S eine Steuerersparnis in Höhe von 36.550 €.

In der Gestaltungspraxis sollte darauf geachtet werden, dass der Geldbetrag vom Schenker bereits bis zum Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks (dies ist das Datum des Notarvertrags) oder des Beginns der Baumaßnahme (dies ist das Datum des Bauantrags) zugesagt worden ist.

Möglich ist auch, dass die Zahlung des vereinbarten Betrags nachträglich erfolgt. Dies setzt aber den Nachweis gegenüber dem Finanzamt voraus, dass zu diesem Zeitpunkt eine Schenkungszusage bestand. Dieser erfolgt mittels einer schriftlichen Erklärung des Schenkers zur Übernahme der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Allerdings muss zwischen der Bereitstellung des Geldes und seiner bestimmungsgemäßen Verwendung ein enger zeitlicher Zusammenhang bestehen.

Beträgt der zugewendete Betrag nur bis zu 10 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, während der Beschenkte die restlichen 90 % trägt, so sieht die Finanzverwaltung dies als Geldbeschenk an.

Um das angestrebte Ziel einer Grundstüksschenkung zu erreichen, kann der Schenker natürlich das Objekt selbst erwerben, um es anschließend auf die Zielperson zu übertragen. Dies hat aber den nachteiligen Effekt, dass zweimal Notar- und Grundbuchkosten anfallen.

Bei der Überlegung, ob eine mittelbare Grundstücksschenkung gewünscht ist, muss aber berücksichtigt werden, dass bei Anwendung der Grundsätze der mittelbaren Grundstücksschenkung keine Eigenheimzulage gewährt wird. Denn  für den Anspruch auf Eigenheimzulage ist ein entgeltlicher Erwerb erforderlich, der hier nicht gegeben ist.

Ob es im Einzelnen günstiger ist, sich für die Eigenheimzulage zu entscheiden oder die Gestaltung der mittelbaren Grundstücksschenkung zu wählen, kann nur durch eine Vergleichsrechnung festgestellt werden.

Erstellt von Deubner Redaktion