Ein Nachbar kann sich erfolgreich gegen eine Baugenehmigung für die Umnutzung eines Wohngebäudes in ein Bordell zur Wehr setzen, soweit das Gebäude seit Jahrzehnten auf der Grenze zum Grundstück des Nachbarn steht. Die Nutzungsänderung hat demnach zur Folge, dass die Abstandsregelungen neu behandelt werden müssen. Das ergibt sich aus einem Beschluss des Verwaltungsgerichts Neustadt.
Darum geht es
In einem Gewerbegebiet der Stadt Neustadt befindet sich ein Gebäude, das im Oktober 1963 als Wohngebäude genehmigt worden war. Kurz zuvor war im August 1963 eine Baugenehmigung für die Errichtung einer Werkshalle auf dem gleichen Grundstück erteilt worden. In den 70er Jahren des vergangenen Jahrhunderts wurde dieses Grundstück so geteilt, dass ab diesem Zeitpunkt das weiterhin zu Wohnzwecken genutzte Gebäude an der südlichen Außenwand auf der Grundstücksgrenze stand.
In der Grenzwand befand sich ein Fenster. Im Jahre 2018 stellte die neue Grundstückseigentümerin (im Folgenden Beigeladene) bei der Stadt Neustadt (im Folgenden Antragsgegnerin) einen Bauantrag zwecks Umnutzung des Wohngebäudes in ein Bordell. Dabei sollte das grenzständige Fenster verschlossen werden.
Diesem Bauantrag gab die Antragsgegnerin am 25.06.2018 statt, woraufhin die Nachbarin (im Folgenden Antragstellerin) dagegen Widerspruch einlegte und ferner um vorläufigen gerichtlichen Rechtsschutz nachsuchte.
Zur Begründung führte sie aus, sie werde durch die Baugenehmigung in ihren Nachbarrechten beeinträchtigt. Der 3-Meter-Bereich des ehemaligen Wohnhauses an der gemeinsamen Grundstücksgrenze dürfe nicht zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. In diesem Bereich seien aber zwei Gästezimmer angeordnet, in denen der Prostitution nachgegangen werden solle.
Die Antragsgegnerin erwiderte, die Forderung, jetzt nach 40 Jahren innerhalb des Gebäudes Abstandflächen nachweisen zu müssen, bzw. die Nutzung erst nach 3 m aufnehmen zu können, sei nicht nachvollziehbar. An der Nutzung der Räume an der Grenze als Aufenthaltsräume ändere sich nichts; es würden keine anderen öffentliche -rechtliche Vorschriften verletzt.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Das Verwaltungsgericht Neustadt hat dem Eilantrag der Antragstellerin stattgegeben.
Das streitgegenständliche Gebäude der Beigeladenen halte den Mindestgrenzabstand von drei Metern zum Nachbargrundstück unzweifelhaft nicht ein. Die Umwandlung des zu Wohnzwecken genutzten grenzständigen Gebäudes in ein Bordell stelle eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar, denn die Nutzung als Bordell - einem in Gewerbegebieten allgemein zulässigen Gewerbebetrieb - sei nicht mehr von der Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohngebäudes gedeckt.
Die Nutzungsänderung habe zur Folge, dass die Abstandsregelungen des § 8 Landesbauordnung (LBauO) neu behandelt werden müssten.
Eine Nutzung des Gebäudes innerhalb der Abstandsflächen komme nur nach Maßgabe des § 8 Abs. 12 LBauO in Betracht. Danach sei unter bestimmten Voraussetzungen ein Grenzabstand nicht einzuhalten bei in zulässiger Weise errichteten Gebäuden, wenn Raum für die Wohnnutzung oder die Änderung und Entwicklung ansässiger, ortsüblicher Betriebe insbesondere des Weinbaus, Handwerks oder Gastgewerbes durch Ausbau oder Änderung der Nutzung geschaffen werde. Dies sei hier indessen nicht der Fall.
Da die Antragsgegnerin der Beigeladenen auch nicht ausdrücklich eine Abweichung im Einzelfall nach Maßgabe des § 69 Abs. 1 LBauO erteilt habe, könne sich die Antragstellerin als Nachbarin auch auf den Verstoß gegen § 8 LBauO berufen. Diese habe - jedenfalls wenn wie hier eine Abweichung von nachbarschützenden Normen des Bauordnungsrechts in Rede stehe - einen Anspruch darauf, dass die Abweichung nur in der gesetzlich vorgesehenen Art und Weise zugelassen werde.
Es dränge sich auch nicht auf, dass die Beigeladene einen Anspruch auf Zulassung einer Abweichung habe. Es dürfte hier an einer atypischen Sondersituation fehlen, die ein Abweichen von der gesetzlichen Regel des § 8 Abs. 1 Satz 1 LBauO rechtfertige.
Weder dürfte es der besondere Grundstückszuschnitt des Grundstücks der Beigeladenen noch die besondere städtebauliche Situation erfordern, dass die gewerbliche Nutzung des streitgegenständlichen Gebäudes auch den Bereich der drei Meter breiten Abstandsfläche zum angrenzenden Grundstück der Antragstellerin umfassen müsse.
Zugunsten der Beigeladenen könne nicht ins Feld geführt werden, dass infolge des Verschließens des Fensters in der Grenzwand die Beeinträchtigungen geringer seien als zuvor. Die Regelung des § 8 LBauO, die auch im Falle von nachträglichen Nutzungsänderungen neu zu prüfen sei, räume dem Grundstücksnachbarn ein subjektiv-öffentliches Abwehrrecht gegen die rechtswidrige Zulassung eines Vorhabens unter Verletzung des § 8 LBauO ein.
Dabei komme es auf die Frage, ob der Grundstücksnachbar spürbar und merklich durch den Abstandsflächenverstoß beeinträchtigt werde, nicht an. Die Abstandsvorschriften nähmen den Ausgleich der nachbarlichen Interessen in abstrakt-genereller Weise vor und legten zentimeterscharf fest, was dem Nachbarn an heranrückender Bebauung zuzumuten sei, ohne auf die Verhältnisse im Einzelfall abzustellen, insbesondere ohne nach Lage und Zuschnitt der einzelnen Grundstücke zu differenzieren.
Derartige Besonderheiten könnten nur bei der Erteilung einer Abweichung nach § 69 LBauO im Einzelfall eine Rolle spielen. Die Zulassung einer Abweichung dränge sich vorliegend jedoch nicht auf.
Gegen den Beschluss ist das Rechtsmittel der Beschwerde zum Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz zulässig.
Verwaltungsgericht Neustadt, Beschl. v. 24.09.2018 - 5 L 1140/18.NW
Quelle: Verwaltungsgericht Neustadt, Pressemitteilung v. 01.10.2018