Ein formularmäßige vereinbarter zweijährigen Kündigungsverzicht in einem Mietvertrag über ein Studentenzimmer ist unwirksam.
BGH, Urt. v. 15.07.2009 -VIII ZR 307/08
Darum geht es:
Ein Student hatte zu Beginn des Wintersemesters 2006 ein möbliertes Zimmer in einem Studentenwohnheim gemietet. Laut Vertrag sollte die Kündigung zwei Jahre lang bis zum Wintersemester 2008 ausgeschlossen sein. Ein dreiviertel Jahr später kündigte der Student wegen der „unzumutbaren gesundheitsgefährdenden unhygienischen Zustände im sanitären Bereich“ und zahlte keine Miete mehr.
Die dagegen gerichtete Klage des Vermieters blieb in allen Instanzen ohne Erfolg.
Wesentliche Entscheidungsgründe:
Grundsätzlich ist ein beiderseitiger Kündigungsverzicht wirksam
Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts gebieten es weder § 573c Abs. 4 BGB noch § 575 Abs. 4 BGB, einen formularmäßigen Kündigungsverzicht für sich allein als eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 2 BGB zu werten (BGH, Urt. v. 06.04.2005 - VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346).
Unangemessene Benachteiligung
Gleichwohl führe der Kündigungsverzicht vorliegend zu einer unangemessenen Benachteiligung i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, da hierdurch das schutzwürdige Bedürfnis des Studenten nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität verletzt wird.
Studium erfordert Flexibilität
Ein Student müsse auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbedingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren können. Gerade Studenten haben ausbildungsbedingt ein langfristigen Kündigungsbeschränkungen entgegenstehendes Interesse an einer Wahrung ihrer Flexibilität, weil sie oftmals nach wenigen Monaten feststellen, dass das begonnene Studium nicht das Richtige für sie ist, oder weil in späteren Ausbildungsphasen ein Auslandsaufenthalt sinnvoll ist oder sogar erforderlich wird.
Vermieterinteressen gering
Umgekehrt seien ins Gewicht fallende Interessen der Vermieterin an einer längeren als der gesetzlichen Kündigungsfrist nicht erkennbar. Insbesondere das Interesse der Vermieterin an einer geringen Fluktuation und der nahtlose Anschlussvermietung seien keine ausreichenden Gründe für die Vereinbarung eines zweijährigen Kündigungsverzichts.
Klausel unwirksam gem. § 307 BGB
Mangels entsprechend gewichtiger Interessen der Vermieterin an einer bestimmten Kontinuität der Mietbeziehung habe das Berufungsgericht deshalb den vereinbarten Kündigungsausschluss zurecht als unangemessen verworfen.
Quelle: Online-Redaktion - Meldung vom 05.10.09