Urteilsbesprechung mit Praxishinweis: Der Vermieter darf die wiederkehrenden Kosten für eine Öltankreinigung auf seine Mieter umlegen.
BGH, Urt. v. 11.11.2009 — VIII ZR 221/08, Deubner Link 2009/28643
Leitsatz
a) Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten.
b) Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.
Darum geht es:
Nachdem ein Vermieter in einem Miethaus eine Firma mit der Reinigung des Öltanks beauftragt hatte, legte er die dafür in Rechnung gestellten Kosten in Höhe von insgesamt 606,68 € auf die einzelnen Mieter um. Er stellte dafür einem der Mieter in der Nebenkostenabrechnung für 2004/2005 anteilige Nebenkosten in Höhe von 103,50 € zuzüglich Zinsen in Rechnung. Dieser Mieter fordert nunmehr den an den Vermieter gezahlten Betrag zurück.
Wesentliche Entscheidungsgründe:
Der BGH weist — in Übereinstimmung mit den beiden Vorinstanzen — die Klage des Mieters auf Rückzahlung der in Rechnung gestellten Betriebskosten für die Öltankreinigung als unbegründet ab.
Umlagefähige Kosten gem. § 2 Nr. 4a BetrKostVO
Zunächst einmal untersucht der BGH, inwieweit die Aufwendungen für die Reinigung des Öltanks als umlagefähige Kosten für die Reinigung einer zentralen Heizungsanlage i.S.v. § 2 Nr. 4a der Betriebskostenverordnung (BetrKostVO) anzusehen sind. Dies bejahen die Richter mit dem Argument, dass eine Ölheizung überhaupt nicht ohne den zugehörigen Tank betrieben werden kann. Von daher ist der Tank als ein notwendiger Bestandteil der Heizungsanlage anzusehen.
Abgrenzung zu Instandhaltungskosten
Die Reinigungskosten für den Öltank sind nicht umlagefähig, wenn es sich dabei um Aufwendungen für die Instandhaltung der Heizungsanlage im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKostVO handeln würde. Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten zeichnen sich dadurch aus, dass Mängel an der Substanz einer Immobilie oder an den zugehörigen Teilen davon durch eine Reparatur beseitigt werden müssen. Demgegenüber sind regelmäßig durchgeführte Maßnahmen, die lediglich zur Überprüfung des Zustands und der Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit einer technischen Anlage dienen, als umlagefähige Betriebskosten anzusehen. Von daher handelt es sich bei der regelmäßig durchgeführten Reinigung des Öltanks um keine Instandhaltungsmaßnahme, weil es hier — ebenso wie bei anderen Reinigungsarbeiten an einer Heizungsanlage z.B. am Brenner — lediglich um die Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit einer solchen Anlage geht.
Umlagefähigkeit bei laufend entstehenden Kosten
Schließlich sind die Reinigungskosten nur umlagefähig, soweit es um „laufend entstehende“ Kosten handelt. Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Reinigung jedes Jahr stattfinden muss. Vielmehr ist die Umlagefähigkeit nur bei Maßnahmen zu verneinen, die nur einmalig aufgrund eines besonderen Anlasses erfolgt sind. Das ist bei der Reinigung des Öltanks jedoch nicht der Fall, weil diese im Abstand von mehreren Jahren immer wieder anfällt. Insofern ist die erforderliche Regelmäßigkeit bei der Durchführung gegeben. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts muss eine Öltankreinigung im zugrundeliegenden Fall im Abstand von fünf bis sieben Jahren durchgeführt werden.
Umlage von Betriebskosten im mehrjährigen Turnus
Abschließend kommt der BGH auf die Frage zu sprechen, ob der Vermieter im mehrjährigen Turnus anfallende Betriebskosten vollständig in dem Abrechnungszeitraum auf die Mieter umlegen kann, in dem sie angefallen sind. Hierzu ist er jedenfalls dann berechtigt, soweit die Mieter durch die einmalige Umlegung nicht auf unbillige Weise erheblich belastet werden. Dies ist nach Ansicht der Richter im zugrundeliegenden Fall zu verneinen, weil die Kosten für den Mieter in Höhe von 100,03 € für den Abrechungszeitraum eines Kalenderjahrs nicht besonders hoch seien.
Praxishinweis
Das Urteil ist generell zu begrüßen. Denn es ist einleuchtend, dass der BGH die Reinigungskosten für den Öltank ebenso behandelt wie die Aufwendungen für die Reinigung des Kessels selbst. Gut gelungen ist auch die Abgrenzung zwischen laufenden Betriebskosten und Instandsetzungskosten und der damit verbundenen Verantwortungsbereiche zwischen Mieter und Vermieter.
Schade ist es nur, dass mangels Entscheidungserheblichkeit nicht näher herausgestellt worden ist, ab wann Mieter durch die einmalige Umlegung der Kosten innerhalb eines Abrechnungszeitraums zu stark belastet werden.
Sie sollten Ihre Mandanten darauf hinweisen, dass ein Vermieter mehrjährig anfallende Aufwendungen normalerweise vollständig in dem Jahr auf die Mieter umlegen darf, in dem sie angefallen sind.
Die Situation ist nur dann anders, soweit die jeweiligen Betriebskosten so hoch sind, dass der Mieter sie nicht ohne Weiteres aufbringen kann. Der Mieter darf auf keinen Fall so stark belastet werden, dass er dadurch in seiner Existenz gefährdet wird. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, inwieweit diese Aufwendungen für den Mieter voraussehbar gewesen sind. Darüber hinaus kommt es auch auf das Verhältnis zu den sonstigen Betriebskosten und natürlich auch auf die Anzahl der Mieter an. Je mehr Mietparteien in einer Immobilie wohnen, desto weniger wird der Einzelne belastet. Auch sollte sich der Zeitraum in Grenzen halten. Davon ist auf jeden Fall dann auszugehen, wenn er nicht größer als sieben Jahre ist.
Folgende Arbeitshilfen in rechtsportal.de/mietrecht erleichtern Ihnen die Formulierung Ihrer Schriftsätze:
Handbuch des Mietrechts, Stichwort „Betriebskosten — Umlage, Abrechnung und Erhöhung“ (Deubner Link D802WEB_20561367)
Checkliste „Betriebskostenabrechnung“ (Deubner Link D802WEB_26023336)
Handbuch des Mietrechts, Stichwort „Kostenkatalog des § 2 BetrKV für die Bestimmung der nach §§ 556 Abs. 1 BGB umlegbaren Betriebskosten“ (Deubner Link D802WEB_26016485)
Quelle: Harald Büring, Assessor jur., Düsseldorf - Urteilsbesprechung vom 31.03.10