Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel

Ist die Reparatur einer Gastherme eine "Kleinreparatur"?

Nach Auffassung des AG Hannover fällt die Reparatur eines nicht vom Mieter verursachten Schadens an einer Gastherme nicht unter den Kleinreparaturenbegriff, so dass der Mieter auch bei Vorliegen einer wirksamen Kleinreparaturklausel nicht verpflichtet ist, die hierfür anfallenden Kosten zu übernehmen.

In dem zu entscheidenden Fall  war es in der Mietwohnung zu einem nicht vom Mieter verschuldeten Ausfall der Gastherme gekommen. Die angefallenen Reparaturkosten i.H.v. 65,96 € sollte der Mieter unter Hinweis auf die im Mietvertrag enthaltene Kleinreparaturklausel selbst tragen.

Das Amtsgericht gab den sich hiergegen wehrenden Mieter Recht. Denn nach der im Mietvertrag enthaltenen Klausel sind vom Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen mit an solchen Teilen der Mietsache zu tragen, die seinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind, wie z.B. die Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, die Heizungs- und Kocheinrichtungen, die Fenster- und Türverschlüsse sowie die Bedienungsvorrichtungen für Fenster und Rollläden.  Darunter fällt indes nicht die Warmwassertherme, denn mit dieser kommt der Mieter so gut wie nicht in Berührung.

Anmerkung
Das Urteil ruft  die Anforderungen ins Gedächtnis, die der BGH bereits 1989 an die Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel gestellt hat (BGH, Urt. v. 07.06.1989 - VIII ZR 91/88, WuM 1989, 324).

Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen gehört nicht nur, dass die Kostenbelastung des Mieters hinsichtlich der Kosten der Einzelreparatur wie auch hinsichtlich der Summe aller im Jahr anfallenden Reparaturen angemessen begrenzt ist. Darüber hinaus darf sich der Anwendungsbereich der Klausel auch nur auf das unmittelbare Mietobjekt, d.h. die Wohnung und dort auch nur auf jene Teile erstrecken, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Anzuknüpfen ist dabei an die Definition der "kleinen Instandhaltungen" in § 28 Abs. 3 S. 2 II. BV. Hiernach fällt unter "Kleinreparaturen" nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Enthält die Klausel insoweit keine Einschränkungen, ist sie schon aus diesem Grunde unwirksam.

Erstellt von Urteilsanmerkung