Wohnflächenabweichung ist ein Sachmangel

LG Nürnberg-Fürth, Urt. v. 11.06.2010 - 12 O 4999/09. Nicht rechtskräftig.

Die Erwerberin einer sanierten Altbauwohnung kann den Kaufpreis nachträglich mindern, wenn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zu ihrem Nachteil um mehr als 10% von der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche abweicht.

Darum geht es:

Die Klägerin hatte an einer 1-Zimmerwohnung mit Balkon und Galerie zum Preis von 115.000 € gekauft. Bei Abschluss des Kaufvertrags konnte sie nur die noch nicht sanierte Altbausubstanz der Dachgeschoßwohnung besichtigen. Diese sollte laut Preisliste ca. 53,76 m² Wohnfläche aufweisen. Auf die Regelung im Kaufvertrag, wonach alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen Sachmängeln am Vertragsobjekt, „insbesondere hinsichtlich des Flächenmaßes“, ausgeschlossen werden sollten, wurde sie erst aufmerksam, als sie nach Fertigstellung der Wohnung feststellte, dass diese tatsächlich deutlich kleiner war als von ihr erwartet und der Bauträger jegliche Haftung ablehnte.

Im Rahmen der Beweisaufnahme errechnete das Gericht eine tatsächlich vorhandene Gesamtwohnfläche von gerade einmal 40,05 m² und verurteilte den Bauträger zu einer Kaufpreis-Rückzahlung von über 29.000 €.

Wesentliche Entscheidungsgründe:

"Die Wohnfläche gehört zu den zentralen Beschaffenheitsmerkmalen des vom Bauträger geschuldeten Objektes. Weicht die tatsächlich ausgeführte Fläche zum Nachteil des Erwerbers von der vereinbarten Fläche um mehr als 10% ab, ist die Wohnung mangelhaft“ - so die Ansicht der Kammer.

Dies gelte schon deshalb, weil die Wohnfläche den Verkehrswert der Wohnung, die Möglichkeit, diese zu finanzieren, deren zukünftige Wertentwicklung, Vermietbarkeit und die Höhe des erzielbaren Mietertrags wesentlich beeinflusse.

Haftungsausschluss irrelevant
Auf die vertragliche Klausel, mit der die Beklagte jegliche Haftung für das Flächenmaß der Wohnung ausgeschlossen hatte, komme es daher auch nicht an. Denn "ob eine derartige Vertragsgestaltung unter Berücksichtigung der vorangegangenen Anpreisung der Wohnfläche noch als ehrbares kaufmännisches Handeln oder bereits als arglistiges Verhalten bezeichnet werden kann", bedürfe keiner Entscheidung. Dieser Haftungsausschluss erfasse nämlich nach verständiger Würdigung der beiderseitigen Parteiinteressen gerade nicht die bei Vertragsschluss von der Käuferin erkennbar zugrunde gelegte Wohnfläche.