BGH, Urt. v. 11.07.2012 - VIII ZR 138/11
Wer die Miete für seine Wohnung mindert, muss unter Umständen mit der fristlosen Kündigung durch den Vermieter rechnen. Dies ergibt sich aus einem Urteil des BGH.
Darum geht es
Ein Mieter beschwerte sich bei seinem Vermieter über Schimmel- und Kondenswasserbildung in seiner Mietwohnung und forderte Abhilfe. Zu der Schimmel- und Kondenswasserbildung sei es aufgrund baulicher Mängel gekommen, die der Vermieter zu verantworten habe. Als der Vermieter jegliche Abhilfe verweigerte, minderte der Mieter die vereinbarte Bruttomiete in Höhe von monatlich 1.500 € für den Zeitraum von 15 Monaten um jeweils 20 %.
Der Vermieter nahm die Mietkürzung nicht hin und verklagte den Mieter auf Zahlung der rückständigen Miete. Darüber hinaus kündigte er den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten fristlos.
Während des Verfahrens vor dem Amtsgericht Freising ergab eine Beweisaufnahme, dass die Mieter nicht zu einer Mietminderung berechtigt gewesen sind. Das Gericht gab deshalb der Klage des Vermieters in vollem Umfang statt. Hiergegen legte der Mieter Berufung beim Landgericht Landshut ein und zahlte die rückständige Miete.
Das Landgericht Freising wies die Klage im Folgenden hinsichtlich des geltend gemachten Anspruchs auf Räumung ab. Nach Ansicht des Gerichts habe sich der Mieter nicht in Verzug befunden, weil er von dem Bestehen eines Minderungsgrundes ausgegangen sei. Aufgrund dieses Irrtums habe er nicht schuldhaft gehandelt. Der Verschuldensmaßstab dürfe in Bezug auf die Kündigung nicht zu streng sein, weil der Mieter sonst unter Druck gesetzt werden könne. Es müsse ausreichen, dass die Mietminderung nicht offensichtlich unberechtigt gewesen sei.
Gegen diese Entscheidung des Landgerichts Landshut legte der Vermieter Revision ein.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Die Revision war erfolgreich, der BGH hob die Entscheidung des Landgerichts Landshut auf und stellte klar, dass die fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs durch den Mieter in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten rechtmäßig ist. Hierin liegt ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB. Dies begründet der BGH damit, dass auch im Mietrecht strenge Anforderungen an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums zu stellen sind. Es gebe keinen Grund, der für eine Privilegierung des Mieters spricht. Dieser kann die Miete auch unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlen.
Folgerungen aus der Entscheidung
Aus der Entscheidung des BGH vom 11.07.2012 ergibt sich, dass der Vermieter im Fall einer unberechtigten Minderung dem Mieter kündigen darf. Etwas anderes gilt nur, wenn der Mieter nicht erkennen konnte, dass die Ursache für den Mangel der Mietsache in seinem Bereich lag.
Praxishinweis
Als Rechtsanwalt sollten Sie einem Mieter grundsätzlich von einer eigenmächtigen Minderung der Miete abraten. In der Regel sollte der jeweilige Anteil der Miete unter Vorbehalt an den Vermieter geleistet werden. Darüber hinaus ist zu erwägen, ob ein selbstständiges Beweisverfahren eingeleitet wird.
Anders sieht die Situation nur aus, wenn sich aus besonderen Umständen ergibt, dass dem Mieter ein Rechtsirrtum nicht vorzuwerfen ist. Es müsste also offensichtlich sein, dass die Geltendmachung der Mietminderung - auch in der entsprechenden Höhe - wirklich berechtigt ist. Dies kann sich gerade auch bei der Bildung von Schimmelpilzen allenfalls aus einem Gutachten ergeben.
Zu achten ist auch auf Umstände, die dafür sprechen, dass der Mieter durch sein Verhalten zu der Schimmelpilzbildung beigetragen hat. Hierzu ist er besonders verpflichtet, wenn er - wie im zugrundeliegenden Sachverhalt - in seiner Wohnung mehrere Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen aufgebaut hat. Denn die Tierhaltung ist häufig mit einer höheren Feuchtigkeitsbelastung der Wände verbunden. In diesem Fall muss auch sorgfältig geprüft werden, ob der Mieter nicht gegen Klauseln aus dem Mietvertrag verstößt.
Besonders riskant ist es, wenn die Miete über einen längeren Zeitraum geringfügig gekürzt wird. Mieter sollten eindringlich vor einer Minderung der Miete auf eigene Faust gewarnt werden. Denn der Vermieter ist jedenfalls dann zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs berechtigt, wenn der Mieter mit zwei vollständigen Monatsmieten im Rückstand ist.
Quelle: Harald Büring - vom 23.10.12