Miet- und WEG-Recht -

Betriebskosten: Nutzerwechselgebühr nur bei vertraglicher Vereinbarung

Der Vermieter darf bei der Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten eine Nutzerwechselgebühr nur aufgrund einer wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter umlegen.

Die bei Vornahme einer auszugsbedingten Zwischenabrechnung über verbrauchsabhängige Betriebskosten anfallende Nutzerwechselgebühr gehört ihrer Natur nach nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Der Mieter muss sie nur dann tragen, wenn dies ausdrücklich und wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde.

Die Beklagte war bis zum 31.07.2003 Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Mit der Betriebskostenabrechnung vom 19.05.2004 verlangte die Klägerin unter anderem Erstattung einer "Nutzerwechselgebühr" in Höhe von 30,74 €, die ihr selbst von dem Abrechnungsunternehmen in Rechnung gestellt worden war. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Zahlung dieses Betrags verurteilt. Auf die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insoweit abgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision weist der BGH zurück. Er begründet dies damit, dass es sich bei den Kosten des Nutzerwechsels nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um – nicht umlagefähige – Kosten der Verwaltung handelt. Gem. § 1 Abs. 1 BetrKV sind unter Betriebskosten nur solche Kosten zu verstehen, die dem Vermieter durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Die "Nutzerwechselgebühr" fällt in einem Mietverhältnis aber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern lediglich einmal, nämlich im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Damit hat der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben.

Anmerkung: Der BGH entscheidet damit gegen die bislang herrschende Meinung. Von der Rechtsprechung wurden die Kosten der Zwischenablesung als Heizkosten im Sinne der HeizkostenV und damit als Betriebskosten angesehen (z.B. LG Berlin, Urt. v. 08.05.2005 - 64 S 466/04, Grundeigentum 2005, 433). Streitig war bislang eher die Frage, wer nun eigentlich diese Kosten tragen muss. In Rechtsprechung und Literatur wurde diese Frage, unterschiedlich beantwortet. Es wurden fast alle in Betracht kommenden Varianten vertreten, wonach entweder der Vermieter oder der weichende Mieter oder hälftig der weichende und zuziehende Mieter oder hälftig der Vermieter und der weichende Mieter oder alle Mieter die Kosten zu tragen haben (vgl. LG Berlin, Grundeigentum 2003, 121, 122 mit weiteren Nachweisen; Kinne/Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 3. Aufl., Teil I § 556 Rn. 141; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 4 MHG Rn. 43 Stichwort „Zwischenablesung“).

Quelle: RA Emmert - Urteilsbesprechungen vom 15.11.07

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