BGH, Urt. v. 16.11.2011 - XIII ZR 1067/1
Wurde im Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale vereinbart, muss der Vermieter dem Mieter keine Auskunft über die tatsächlich anfallenden Betriebskosten erteilen.
Darum geht es
Im vorliegenden Fall schlossen die Mieter einen Mietvertrag über eine Dreizimmerwohnung in Köln ab. Dabei vereinbarten sie die Entrichtung einer Nebenkostenpauschale in Höhe von monatlich 190 €. Die Grundmiete betrug 600 €.
Die Mieter waren der Ansicht, dass die Nebenkostenpauschale von Anfang an zu hoch gewesen sei. Sie forderten deshalb vom Vermieter, dass er ihnen die tatsächliche Höhe der Nebenkosten mitteilt. Darüber hinaus verlangten sie, dass er die Kalkulationen offenlegt und Einsicht in die Belege gewährt.
Das Amtsgericht Köln gab der Klage der Mieter zunächst statt. Aufgrund der eingelegten Berufung des Vermieters wies das Landgericht Köln als Berufungsinstanz die Klage ab. Hiergegen legten die Mieter Revision ein. Sie verwiesen darauf, dass die Nebenkostenpauschale in ihren Augen vom Vermieter viel zu hoch veranschlagt worden sei.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Der BGH wies die Revision der Mieter zurück.
Die Richter entschieden, dass der Mieter bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale grundsätzlich nicht vom Vermieter verlangen darf, seine Kalkulation offenzulegen. Denn der Mieter kann sich diesbezüglich nicht auf die Regelung des § 560 Abs. 3 BGB berufen.
Auch nach dem Ablauf eines Jahres kann sich der Mieter nicht auf das Argument stützen, dass sich die Höhe der Gesamtbelastung in jedem Jahr ändert.
Anders sieht es jedoch aus, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten sprechen. Hier ergibt sich ein Auskunftsanspruch aus § 242 BGB. Dies gilt allerdings nur unter der Voraussetzung, dass die Ermäßigung einzelner Betriebskosten nicht durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen wird.
Der BGH begründet dies mit dem Zweck der Vereinbarung einer Nebenkostenpauschale. Der Vermieter soll entlastet werden, indem er davon entbunden wird eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Andererseits muss der Mieter zumindest vorerst nicht mit einer Erhöhung der zu entrichtenden Nebenkosten rechnen.
Folgerungen aus der Entscheidung
Aus der Entscheidung ergibt sich, dass Mieter nur selten eine Reduzierung der vereinbarten Betriebskostenpauschale erreichen können. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, dass die Betriebskostenpauschale von Anfang an zu hoch angesetzt war. Eine Reduzierung dieser Pauschale sieht der Gesetzgeber nur bei einer nachträglichen Änderung der Betriebskosten zu Gunsten des Mieters vor.
Die Betriebskostenpauschale darf jedoch nicht mit einer ebenfalls häufig vereinbarten Betriebskostenvorauszahlung verwechselt werden, bei der der Vermieter verpflichtet ist, eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen.
Quelle: Harald Büring - vom 17.01.12