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Miet- und WEG-Recht -

Kein Schadensersatz wegen unwirksamer Mietpreisbremse

Das OLG Frankfurt hat entschieden, dass Mieter wegen der unwirksamen hessischen Mietpreisbremse vom Land keinen Schadensersatz verlangen können. Demnach besteht keine unmittelbare Amtspflicht gegenüber den von einer gesetzlichen Regelung betroffenen Bürgern. Auch liegt nach dem Gericht keine Einzelfallregelung in Gesetzesform vor, für die ausnahmsweise eine Staatshaftung greifen kann.

Darum geht es

Die Mietpreisbegrenzungsverordnung, die für das Land Hessen im Jahr 2015 erlassen wurde, hatte große Teile der Stadt Frankfurt als angespannten Wohnungsmarkt festgelegt. In einem solchen Gebiet darf ein Vermieter bei der Nachvermietung nur eine Miete verlangen, die die ortsübliche Miete um höchstens 10 % übersteigt.

Gestützt auf diese Verordnung hatten Mieter, deren Wohnung in Frankfurt in einem solchen Gebiet liegt, von ihrem Vermieter die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete bzw. deren Herabsetzung verlangt. Die Hessische Mietpreisbegrenzungsverordnung ist, wie der BGH (Urt. v. 17.07.2019 - VIII ZR 130/18) inzwischen bestätigt hat, jedoch unwirksam, weil die beim Erlass der Verordnung zu veröffentliche Begründung gefehlt hat.

Die Klage der Mieter gegen ihre Vermieter auf Rückzahlung und Herabsetzung der Miete blieb wegen der Unwirksamkeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung erfolglos.

Daraufhin hat die Klägerin, ein Rechtsdienstleistungsunternehmen, aus abgetretenem Recht der betroffenen Mieter wegen der Unwirksamkeit der Verordnung Schadensersatz vom Land Hessen verlangt. Sie wirft dem Land vor, eine unwirksame Mietpreisbewertungsverordnung erlassen zu haben. Dies stelle eine Amtspflichtverletzung mit drittschützender Wirkung dar.

Den Mietern sei ein Schaden entstanden, da sie mangels wirksamer Mietpreisbegrenzungsverordnung die überhöhten Mieten nicht hätten zurückfordern können. Diese Amtshaftungsklage hat das Landgericht Frankfurt am Main abgewiesen.

Wesentliche Entscheidungsgründe

Die eingelegte Berufung hat der für Staatshaftungssachen zuständige 1. Zivilsenat des OLG Frankfurt zurückgewiesen. Das OLG hat zugrunde gelegt, dass Amtshaftungsansprüche wegen fehlerhafter Gesetzgebung im Allgemeinen nicht bestehen.

Ein Anspruch wegen Amtshaftung erfordere die Verletzung einer drittgerichteten Amtspflicht. Bei der Gesetzgebung wie auch beim Erlass von Rechtsverordnungen verfolgten die rechtsetzenden Staatsorgane aber vor allem Allgemeinwohlinteressen.

Daher bestehe keine unmittelbare Amtspflicht gegenüber den von einer gesetzlichen Regelung betroffenen Bürgern. Ein Ausnahmefall, dass die Verordnung konkrete Einzelpersonen betrifft, also eine Einzelfallregelung in Gesetzesform darstelle, liege bei der sog. Mietpreisbremse nicht vor.

Das OLG prüfte auch, ob Betroffene wegen enttäuschten Vertrauens entschädigt werden müssen, wenn sie auf die Gültigkeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung vertrauen und deshalb eine Wohnung mit der Erwartung angemietet haben, dass sie den überhöhten Teil der Miete zurückfordern können.

Ob eine solche Entschädigung grundsätzlich in Frage komme, müsse hier nicht entschieden werden. Im vorliegenden Fall wurden in der rechtswissenschaftlichen Literatur und in gerichtlichen Verfahren schon früh Zweifel an der Gültigkeit der hessischen Mietpreisbegrenzungsverordnung geäußert, so dass objektiv ein Vertrauen auf die Gültigkeit der Verordnung nicht gerechtfertigt war.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Der Senat hat die Revision zum BGH zugelassen.

OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 13.02.2020 - 1 U 60/19

Quelle: OLG Frankfurt am Main, Pressemitteilung v. 13.02.2020

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