Mieterhöhungszuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel

Ist eine mietvertragliche Schönheitsreparaturenklausel unwirksam, kann der Vermieter dies bei einer Mieterhöhung durch einen entsprechenden Zuschlag berücksichtigen.

Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist eine Hauptleistungspflicht mit Entgeltcharakter. Ihr Wegfall muss daher Auswirkungen auf die Miethöhe haben, wobei es nicht darauf ankommt, ob die Verpflichtung vereinbarungsgemäß von vornherein nicht bestand oder erst nach Vertragsschluss aufgrund der Unwirksamkeit der betreffenden Klausel festgestellt wird.

Die Parteien streiten über die Zulässigkeit eines vom Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB vorgenommenen Zuschlags wegen nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen. Die den Mieter zu deren Durchführung verpflichtende Mietvertragsklausel hatte sich zuvor als unwirksam herausgestellt. Das OLG spricht dem Vermieter das Recht zu, einen solchen Zuschlag im Mieterhöhungsverlangen geltend zu machen. Es stellt zunächst fest, dass der Ansatz eines solchen Zuschlag nicht daran scheitert, dass die vertragliche Ausgestaltung eines Mietverhältnisses und damit die Vereinbarung einer Schönheitsreparaturenverpflichtung nicht zu den in § 558 Abs. 2 S. 1 BGB genannten Wohnwertmerkmalen gehört, aus denen die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet wird. Nachdem die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter üblicherweise bei der Mietpreisbildung Berücksichtigung finden, handelt es sich nach Auffassung des Gerichts vielmehr um einen strukturellen Unterschied zwischen der streitgegenständlichen Miete und der ortsüblichen Vergleichsmiete, der durch Zu- bzw. Abschläge auszugleichen ist. In seiner weiteren Begründung setzt sich das OLG unter ausführlicher Würdigung der hierzu vertretenen Ansichten mit der Frage auseinander, ob der Vermieter einen solchen Zuschlag auch ansetzten kann, wenn sich die ursprünglich vorgesehene Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nachträglich als unwirksam herausstellen.

Es führt aus: Es überzeugt, dass die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen als Hauptleistungspflicht aus dem Mietvertrag Entgeltcharakter hat, da der Vermieter bei der Bemessung des verlangten Mietzinses einkalkulieren wird, ob er in regelmäßigen Abständen Aufwendungen für Schönheitsreparaturen hat oder nicht. Dann muss die fehlende Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, aber Auswirkung auf die Miethöhe haben, wobei kein sachlicher Grund für eine Differenzierung ersichtlich ist, ob die Mietparteien von vorneherein von einer Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Abstand genommen haben oder ob sich nach Vertragsabschluss herausstellt, dass wegen der Unwirksamkeit einer Klausel im Formularmietvertrag der Mieter keine Schönheitsreparaturen leisten muss.

Anmerkung: Die vom OLG Karlsruhe zugelassene Revision ist beim BGH unter dem Az. VIII ZR 118/07 anhängig. Erstellt von RA Thomas Emmert