Treppenhausreinigung: Betriebskostenumlage bei Nutzungsverbot

Auswirkung einer mietvertraglichen Nutzungsbeschränkung auf die Umlagefähigkeit von Betriebskosten.

Ist dem Mieter die Nutzung des Treppenhauses vertraglich verboten, können die Kosten für dessen Reinigung nicht als Betriebskosten auf ihn umgelegt werden.

Darum geht es
In dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag ist der Mieterin die Nutzung des Treppenhauses bis auf Notfälle unter Androhung einer Vertragsstrafe untersagt. In einer weiteren Klausel sieht der Vertrag vor, dass die Mieter die ihrem Mietbereich zuzuordnenden Verkehrsflächen selbst reinigen bzw. für den Fall der Reinigung durch die Vermieterin die hierfür anfallenden Kosten tragen müssen. Auf dieser Grundlage stellt die Vermieterin die Kosten der Treppenhausreinigung in die Betriebskostenabrechnung der Mieterin ein, die sich hiergegen zur Wehr setzt. LG und OLG geben ihr Recht.

Entscheidungsgründe
Unter Hinweis auf die einschlägige BGH-Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 20.09.2006 – VIII ZR 103/06, NZM 2006, 895: Aufzugskosten; BGH, Urt. v. 26.05.2004 – VIII ZR 135/03, WuM 2004, 399: Gartenpflegekosten) stellt das OLG zunächst fest, dass allein der Umstand, dass dem Mieter die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen oder Anlagen aus tatsächlichen Gründen nicht möglich oder für ihn, wie z.B. der Aufzug für einen Erdgeschossmieter, jedenfalls sinnlos ist, nicht dazu führt, dass die hierfür anfallenden Betriebskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Weist der Vermieter diese Flächen und Anlagen jedoch sich selbst oder einem bestimmten Mieter zur ausschließlichen Nutzung zu oder schließt er jedenfalls einen Mieter von der Nutzung aus, kann er die Betriebskosten nicht auf den Mieter umlegen. Hieran ändert nach Ansicht des OLG auch die im Mietvertrag enthaltene Regelung, wonach der Mieter das Treppenhaus jedenfalls aus Notausgang nutzen kann, nichts.

Anmerkung
Das OLG hat die Revision zugelassen, dabei allerdings ausdrücklich klargestellt, dass die Zulassung nur wegen der ebenfalls in der Entscheidung behandelten Frage, welche Anforderungen an eine im Sinne von § 307 Abs. 1 Nr. 2 BGB transparente Vereinbarung über die Umlage von Verwaltungskosten auf den Gewerbemieter zu stellen sind. Hinsichtlich der Position „Treppenhausreinigung“ besteht ein solcher Zulassungsgrund aus der Sicht des Gerichts jedoch gerade nicht. Die zugelassene Revision wurde auch eingelegt, das Verfahren wird beim BGH unter dem Az.: XII ZR 109/08 geführt.