Miet- und WEG-Recht -

Wohnungseigentum: Obligatorische Beteiligung an Heizkosten

Wohnungseigentümer können verpflichtet werden, sich an Heizkosten für das Gesamtgebäude bzw. für die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes zu beteiligen. Das EU-Recht steht einer entsprechenden nationalen Regelung jedenfalls nicht entgegen. Das hat der EuGH entschieden. Im Streitfall ging es um ein in Miteigentum stehendes Gebäude, das an ein Fernwärmenetz angeschlossen ist.

Darum geht es

Die Ausgangsrechtsstreitigkeiten stehen im Kontext zweier Klagen auf Zahlung von Abrechnungen, die an die Eigentümer einer Wohnung in in Miteigentum stehenden Gebäuden adressiert sind und sich auf den Verbrauch von Wärmeenergie der internen Anlage und der gemeinschaftlichen Teile dieser Gebäude beziehen, nachdem diese Eigentümer die Begleichung dieser Abrechnungen verweigern.

Diese Eigentümer sind nämlich der Ansicht, dass ihr Gebäude zwar aufgrund eines zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Wärmeenergieversorger geschlossenen Versorgungsvertrags über ein Fernwärmenetz versorgt werde, sie jedoch nicht individuell in die Versorgung mit Fernwärme eingewilligt hätten und diese in ihren Eigentumswohnungen nicht nutzten.

Wesentliche Entscheidungsgründe

Der EuGH hat sich zunächst mit der Auslegung des Begriffs „Verbraucher“ im Sinne der Richtlinie 2011/83 befasst und entschieden, dass unter diesen Begriff die Eigentümer und die Inhaber eines dinglichen Rechts bezüglich der Nutzung einer Wohnung in einem in Miteigentum stehenden Gebäude, das an ein Fernwärmenetz angeschlossen ist, in ihrer Eigenschaft als Kunden eines Energieversorgers fallen, soweit sie nicht gewerblich oder beruflich tätige natürliche Personen sind.

Daraus hat der Gerichtshof abgeleitet, dass die im Ausgangsverfahren in Rede stehenden Verträge über die Lieferung von Fernwärme in die Kategorie der zwischen Unternehmern und Verbrauchern geschlossenen Verträge im Sinne von Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2011/83 fallen.

Sodann hat der EuGH den Begriff „unbestellte Lieferung“ von Waren im Sinne von Art. 27 der Richtlinie 2011/83 präzisiert, indem er darauf hingewiesen hat, dass die Versorgung der internen Anlage und folglich der gemeinschaftlichen Teile eines in Miteigentum stehenden Gebäudes mit Wärmeenergie, die infolge einer von der Eigentümergemeinschaft des Gebäudes gemäß dem nationalen Recht angenommenen Entscheidung, dieses Gebäude an die Fernwärme anzuschließen, erfolgt, keine unbestellte Lieferung von Fernwärme darstellt.

Schließlich hat sich der EuGH zur Methode der Abrechnung des Wärmeenergieverbrauchs in in Miteigentum stehenden Gebäuden geäußert. Er hat darauf hingewiesen, dass die Mitgliedstaaten gemäß der Richtlinie 2006/32 sicherstellen, dass alle Endkunden u. a. in den Bereichen Strom und Fernheizung individuelle Zähler erhalten, die den tatsächlichen Energieverbrauch genau widerspiegeln, wenn dies technisch machbar ist.

Nach Ansicht des Gerichtshofs scheint es jedoch schwer vorstellbar, dass die Abrechnungen bezüglich der Heizung in in Miteigentum stehenden Gebäuden, insbesondere was die interne Anlage und die gemeinschaftlichen Teile anbelangt, vollständig individualisiert werden kann, da die Wohnungen eines solchen Gebäudes aufgrund dessen, dass die Wärme zwischen den beheizten und den weniger beheizten Einheiten zirkuliert, in thermischer Hinsicht nicht voneinander unabhängig sind.

Unter diesen Umständen ist der EuGH zu dem Ergebnis gelangt, dass die Richtlinien 2006/32 und 2012/27 angesichts des weiten Gestaltungsspielraums, über den die Mitgliedstaaten hinsichtlich der Methode zur Berechnung des Wärmeenergieverbrauchs in in Miteigentum stehenden Gebäuden verfügen, dem nicht entgegensteht, dass die Berechnung der von der internen Anlage eines solchen Gebäudes abgegebenen Wärme proportional zum beheizten Volumen der jeweiligen Wohnung erfolgt.

EuGH, Urt. v. 05.12.2019 - C-708/17

Quelle: EuGH, Pressemitteilung v. 05.12.2019

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