BGH, Urt. v. 07.11.2012 - VIII ZR 119/12
Darf der Vermieter seinem Mieter die Kosten für die Wartung seiner Gastherme in unbegrenzter Höhe per AGB-Klausel auferlegen? Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs schafft Klarheit.
Darum geht es
Ein Vermieter führte in einem Mietshaus eine Wartung der Gastherme durch. Die ihm dadurch anteilig entstandenen Kosten in Höhe von 58,48 € machte er im Rahmen der Betriebskostenabrechnung bei dem Mieter einer Wohnung geltend. Dabei verwies er auf eine Klausel im Mietvertrag. Diese hat den folgenden Inhalt:
"Die in diesen Mieträumen befindliche Gasheizung ist Eigentum des Vermieters. Die jährliche Wartung wird vom Vermieter durch Sammelauftrag bei der Firma ... durchgeführt. Der Mieter hat diese anteiligen Kosten nach erfolgter Arbeit und Rechnungslegung dem Vermieter zu erstatten."
Der Mieter weigerte sich, den geforderten Betrag zu zahlen. Er war der Ansicht, dass die Wartungsklausel unwirksam ist. Dies begründete er damit, dass die Höhe der Wartungskosten nicht begrenzt war. Der Vermieter verklagte ihn daraufhin auf Zahlung.
Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg wies die Klage des Vermieters auf Zahlung der Wartungskosten für die Gastherme ab. Aufgrund der eingelegten Berufung des Vermieters hob das Landgericht Berlin das Urteil der Vorinstanz auf und entschied, dass der Mieter zahlen muss.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Die hiergegen gerichtete Revision des Mieters war erfolglos. Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Mieters zurück und gab der Klage des Vermieters endgültig statt.
Zunächst einmal verweist das Gericht darauf, dass der Vermieter dem Mieter prinzipiell die anteiligen Kosten für die Nutzung der Gastherme in Rechnung stellen darf, wenn der Mietvertrag eine Wartungsklausel enthält. Eine solche ist entgegen der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann wirksam, wenn sie keine Obergrenze für den Umlagebetrag enthält. Das ergibt sich daraus, dass die Wartungskosten für die Gastherme als Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB umlagefähig sind. Von daher handelt es sich nicht um eine unangemessene Klausel i.S.v. § 307 BGB.
Der Mieter muss die anfallenden Kosten für die Gastherme aufgrund dieser Klausel im Mietvertrag tragen, weil hinsichtlich des Wirtschaftlichkeitsgebots keine Bedenken bestehen.
Folgerungen aus der Entscheidung
Aus der Entscheidung ergibt sich, dass Vermieter ihren Mietern die bei der Wartung einer Gastherme anfallenden Kosten auferlegen können. Eine solche Klausel ist grundsätzlich auch dann zulässig, wenn keine bestimmte Obergrenze festgelegt wird. Allerdings muss im Einzelfall bei der Betriebskostenabrechnung die Wirtschaftlichkeit geprüft werden.
Praxishinweis
Als Rechtsanwalt sollten Sie Mieter darauf aufmerksam machen, dass derartige Wartungsklauseln in Formularmietverträgen zulässig sind. Der Mieter sollte außerdem darauf hingewiesen werden, dass sich die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geändert hat und nunmehr keine Obergrenze für die Kosten der Wartung festgelegt werden muss. Dasselbe gilt natürlich erst recht bei einer individuellen Vereinbarung in einem Mietvertrag.
Es sollte jedoch sorgfältig geprüft werden, ob die in Rechnung gestellten Wartungskosten für die Gastherme zutreffend umgelegt worden sind. Insbesondere ist zu untersuchen, ob das Wirtschaftlichkeitsgebot gewahrt wurde. Maßgeblich für das Verständnis ist die Vorschrift des § 20 Abs. 1 Satz 2 der Neubaumietenverordnung. Danach dürfen Kosten nur dann umgelegt werden, wenn sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit spielt eine besondere Rolle. Eine allzu auffällige Abweichung der jeweiligen Nebenkostenart vom Mietspiegel lässt zweifelhaft erscheinen, ob das Wirtschaftlichkeitsgebot noch gewahrt ist. Außerdem muss beispielsweise eine Heizungsanlage auch wirtschaftlich betrieben werden.
Quelle: Harald Büring - vom 15.01.13