Zwangsvollstreckung -

Zwangshypothek zugunsten einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Bei einer Zwangshypothek kann nur diejenige Person als Gläubiger eingetragen werden, die durch Vollstreckungstitel bzw. -klausel als Inhaber der titulierten Forderung ausgewiesen ist. Dies gilt auch in Fällen, in denen ein (gewillkürter) Prozessstandschafter die Eintragung erstrebt.

OLG München, Beschl. v. 13.01.2010 — 34 Wx 117/09

Darum geht es

Der Beteiligte zu 1 ist im Grundbuch als Eigentümer eines Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung eingetragen. In der Dritten Abteilung des Grundbuchs ist seit dem 13.08.2009 unter laufender Nr. 7 eine Zwangshypothek zu 12.648,11€ zugunsten der Beteiligten zu 2, der Wohnungseigentümergemeinschaft, eingetragen. Dieser liegen mehrere titulierte Forderungen zugrunde, nämlich vier Forderungen aus Kostenfestsetzungsbeschlüssen, die auf die Wohnungseigentümergemeinschaft lauten, daneben aber auch zwei vom 14.06.2006 und 02.02.2007, deren Titel nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern eine andere Person (Hausverwaltungs- und Immobilien GmbH) als Gläubiger ausweisen.

Der Beteiligte zu 1 hat die Löschung der Zwangshypothek beantragt. Zur Begründung hat er sich im Wesentlichen darauf berufen, dass die als Gläubiger ausgewiesene Person nicht Verwalter der Anlage und die den Antrag stellende Rechtsanwältin nicht bevollmächtigt sei. Die bezeichneten Kosten seien "fingiert".
Das Amtsgericht — Grundbuchamt — hat am 30.10.2009 den Antrag zurückgewiesen. Zur Begründung ist ausgeführt, die Eintragung beruhe auf wirksamen Titeln; es lägen keinerlei Anhaltspunkte vor, dass diese aufgehoben oder in anderer Weise unwirksam seien.
Die vom Beteiligten zu 1 angesprochenen Aufhebungsbeschlüsse bezögen sich vielmehr auf andere Titel.
Gegen den Beschluss wendet sich der Beteiligte zu 1 mit seiner Beschwerde vom 09.11.2009, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

Wesentliche Entscheidungsgründe
Das Verfahren richtet sich nach dem am 01.09.2009 in Kraft getretenen Gesetz zur Reform des Verfahrens in Familiensachen und in den Angelegenheiten der Freiwilligen Gerichtsbarkeit (vgl. Art. 112 Abs. 1 FGG-RG). Demnach gilt die Grundbuchordnung in der Fassung, die diese durch Art. 36 FGG-RG erhalten hat.

Erfolgreich ist die Beschwerde insoweit, als die (einheitliche) Zwangshypothek für die Beteiligte zu 2 auch Forderungen aufgrund vollstreckbarer Titel vom 14.06.2006 und 02.02.2007 umfasst. Denn diese haben keine Forderungen der Beteiligten zu 2 zum Inhalt, sondern solche eines Dritten.

Bei einer Zwangshypothek kann nur diejenige Person nach § 1115 Abs. 1 BGB als Gläubiger eingetragen werden, die durch Vollstreckungstitel bzw. -klausel als Inhaber der titulierten Forderung ausgewiesen ist. Dies gilt auch in Fällen, in denen ein (gewillkürter) Prozessstandschafter die Eintragung erstrebt.

Anwendung des § 1115 Abs. 1 BGB
Aus der Anwendung von § 1115 Abs. 1 BGB folgt nicht, dass bei einer Zwangshypothek nur ein Titelgläubiger, der mit dem materiell-rechtlichen Forderungsinhaber identisch ist, als Gläubiger in das Grundbuch eingetragen werden kann. Vielmehr ermöglicht ein im Wege der gewillkürten Verfahrensstandschaft erstrittener Vollstreckungstitel die Eintragung des Verfahrensstandschafters als Titelgläubiger auch dann, wenn er materiell-rechtlich nicht Inhaber der Forderung ist (BGH NJW 2001, 3627).
Grundlage für das Tätigwerden des Grundbuchamts ist in diesem Fall allein der Vollstreckungstitel. Eine materielle Überprüfung des Titels findet nicht statt.
Der Aufgabe des Grundbuchamts, die Richtigkeit des Grundbuchs zu gewährleisten, widerspricht dies nicht. Denn das Grundbuch ist nicht unrichtig, wenn eine im Vollstreckungstitel ausgewiesene Person als Gläubiger der Zwangshypothek im Grundbuch eingetragen wird.

Unrichtigkeit des Grundbuchs
Indem das Grundbuchamt als Gläubiger der beiden Forderungen die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst eingetragen hat, hat es diesen Umstand nicht berücksichtigt. Dies stellt eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften dar und führt insoweit auch zur Unrichtigkeit des Grundbuchs im Sinne von § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO. Das Grundbuch ist gerade dadurch unrichtig, dass es eine andere Person als Inhaber der Zwangshypothek als den im Titel ausgewiesenen Gläubiger ausweist. Die Hypothek entsteht in diesem Falle nicht, weil eine Voraussetzung für die Zwangsvollstreckung, nämlich der den Vollstreckungsgläubiger ausweisende Titel, fehlt.

Die Unrichtigkeit betrifft jedoch nur die (Teil-) Hypothek aufgrund der Forderungen aus den Titeln vom 14.06.2006 und 02.02.2007. Zwar hätte das Grundbuchamt aufgrund des gestellten — einheitlichen — Antrags die erfolgte Eintragung wegen des beschriebenen Mangels insgesamt nicht vornehmen dürfen; unrichtig ist das Grundbuch jedoch insoweit nicht geworden.

Grundbuchfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Zwangsvollstreckung durch Eintragung einer Sicherungshypothek im Grundbuch (§ 864 Abs. 2, § 866 Abs. 1, § 867 Abs. 1 ZPO) beruhte im Übrigen auf vorgelegten vollstreckbaren Titeln zugunsten der Eigentümergemeinschaft als Gläubigerin. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist insoweit rechtsfähig, als sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt (BGH NJW 2005, 2061). In diesem Rahmen ist sie auch grundbuchfähig. Insbesondere kann die Gemeinschaft als Gläubiger einer Zwangshypothek entsprechend § 15 Abs. 1 Buchst. b GBV eingetragen werden.
Die Titel weisen jeweils dieselbe Verfahrensbevollmächtigte auf, die auch den nicht der Form des § 29 GBO unterliegenden Antrag auf Eintragung der Zwangshypothek gestellt hat. Weiterer Vertretungsnachweise bedurfte es insoweit nicht.

Die Zwangshypothek kann aufgrund mehrerer demselben Gläubiger zustehender Schuldtitel als einheitliche Sicherungshypothek eingetragen werden (§ 866 Abs. 3 Satz 2 ZPO). Der Rechtsordnung sind Teilhypotheken bekannt (siehe § 1151 BGB).
Es ist demnach davon auszugehen, dass hinsichtlich der Forderungen im Übrigen die Zwangshypothek mit der Eintragung gemäß § 867 Abs. 1 Satz 2 ZPO wirksam entstanden ist, zumal die Wertgrenze des § 866 Abs. 3 Satz 1 ZPO überschritten wird.

Quelle: Redaktion Deubner - Beitrag vom 08.02.10

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