Rechtsanwalt Stefan Ackermann erläutert den Unterschied zwischen Ablöse und Abstand im Wohnraummietrecht und gibt Ihnen einen informativen Überblick der Voraussetzungen einer wirksamen Ablösungsvereinbarung.
Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache in dem Zustand zu gewähren, in dem sie sich bei ihrer Überlassung befindet, § 535 Abs. 1 BGB. Daher erstreckt sich der Mietvertrag auch auf Gegenstände, die nicht notwendig zur Mietsache gehören, aber mit überlassen werden, weil die Mietsache damit ausgestattet ist.
Dies gilt im Wohnungsmietrecht insbesondere für eine vorhandenen Einbauküche, die Ausstattung im Bad wie Spiegelschrank und Handtuchhalter, für den verlegten Bodenbelag oder eventuell vorhandene Einbauschränke.
Der Gesetzgeber ging davon aus, dass der Mieter sich vor Abschluss eines Mietvertrags die Mietsache besichtigt und ihm demzufolge der Zustand und auch die Ausstattung dem Mieter bekannt ist.
Sind Ausstattung- oder Einrichtungsgegenstände - wie meist - im Eigentum des Mieters, weil dieser die Möbel gekauft und in der Wohnung aufgestellt oder montiert hat, so ist dieser verpflichtet, alle eingebrachten Möbel wie auch feste Einbauten bei Mietvertragsende wieder zu entfernen. Die Rückgabepflicht des Mieters nach § 546 BGB umfasst neben der Übertragung des unmittelbaren Besitzes auch die Rückgabe von Zubehör und die Räumung der Wohnung von eingebrachten Gegenständen.
Wirksamkeit der Ablösevereinbarung
Will im Wohnungsmietrecht der Vormieter seine Möbel und Einbauten nicht entfernen, weil seine neue Wohnung mit diesen Einrichtungsgegenständen bereits ausgestattet ist und der Einbauschrank im Flur nicht in die neue Wohnung passt, so handeln viele Mieter mit dem Vermieter aus, dass die Einbauten in der Wohnung verbleiben können, wenn der Nachmieter sie übernehmen will. Handelt es sich dabei um Sachen von größerem Wert, wird der Vormieter versuchen, mit dem Nachmieter einen Kaufvertrag über die Gegenstände zu vereinbaren, in welchem sich dieser zur Zahlung einer Ablöse verpflichtet.
Bevor der Nachmieter mit dem Vormieter einen solchen Kaufvertrag abschließt, ist es jedoch dringend nötig, beim Vermieter nachzufragen, ob Gegenstände überhaupt dem Vormieter gehören und nicht dem Vermieter.
Darüber hinaus sollte der Vermieter auch gefragt werden, ob er überhaupt damit einverstanden ist, dass der Vormieter die Einrichtungen in der Wohnung belässt und nicht zum Mietvertragsende entfernen muss. Der Vermieter hat unabhängig von einer Übernahme durch den Nachmieter selbstverständliche das Recht, die Mietsache in dem Zustand zurück zu erhalten, wie sie bei Vertragsbeginn war, also ohne die Ausstattung durch den Vormieter. Sonst könnte es passieren, dass Sie zwar die Vorhangschienen dem Vormieter abgekauft haben, diese aber abmontiert wurden und nun erst wieder angebracht werden müssen.
Die Vereinbarung der Ablöse wird schließlich im Zweifel nur wirksam, wenn vom Nachmieter auch ein Mietvertrag über die Wohnung zustande kommt, weil der Abschluss des Mietvertrags nach § 4a Abs. 2 S. 1 WoVermittG als Bedingung der Vereinbarung gilt.
Höhe der Ablöse
Der Kaufpreis, also die Höhe der Ablöse kann zwischen den Parteien frei vereinbart werden.
Hat der Vormieter die Möbel und Einbauten zu einem stark überhöhten Preis verkauft, ist die Vereinbarung über die Höhe des Kaufpreises unwirksam, wenn der Kaufpreis in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Gegenstände steht, § 4a Abs. 2 S. 2 WoVermittG.
Grund für diese Ausnahme von der Vertragsfreiheit ist der Schutz des Wohnungssuchenden, der dringend eine Wohnung benötigt, vor einem Ausnutzen dieser Zwangslage. Der tatsächliche Wert orientiert sich dabei am Zeitwert, berücksichtigt also Alter und Abnutzung der Gegenstände.
Auszugehen ist dabei vom Zeitwert im eingebauten Zustand, nicht vom möglichen Verkaufspreis nach einem Ausbau (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 98, S. 618). Ein auffälliges Missverhältnis ist nach der Rechtsprechung dann gegeben, wenn der vereinbarte Preis mehr als 50% über dem Zeitwert liegt, so BGH im Urteil vom 23.04.1997 - VIII ZR 212/96, WuM 1997, 380 = NJW 1997, 1845.
Um nicht den gesamten Vertrag rückabwickeln zu müssen, ist nur der Teil der Vereinbarung über dem Kaufpreis unwirksam, der über der 50 %-Grenze liegt. Nur dieser Teil des Kaufpreises kann von nachträglich zurückverlangt werden.
Die Beweislast für den Wert der Möbel unter der 150 %-Grenze trägt dabei nach den allgemeinen Regeln der Käufer.
Abstandszahlungen
Unter Abstand versteht man die Zahlung eines Betrags an den Vormieter, um diesen zum Auszug aus einer Wohnung zu veranlassen. Nach 4a Abs. 1 S. 1 WoVermittG sind Abstandsvereinbarungen für Mietverhältnisse über Wohnraum grundsätzlich unwirksam, um den Wohnungssuchenden vor Ausnutzung seiner Zwangslage zu schützen. Eine Ausnahme gilt nur für Zahlungen in Höhe der vom Vormieter nachgewiesenen Umzugskosten, § 4a Abs. 1 S. 2. WoVermittG, wobei nach herrschender Ansicht diese weit zu verstehen sind und auch umzugsbedingte Aufwendungen wie z.B. die Kosten der Durchführung der Schönheitsreparaturen in der alten Wohnung darunter zu subsumieren sind, so Blank in WuM 1993, 503 ff.
Rückforderung nach § 5 WoVermittG
Wird Ablöse oder Abstand entgegen der Regelung im vorgenannten § 4a WoVermittG verlangt und gezahlt, so kann diese Leistung nach § 5 Abs. 2 WoVermittG, §§ 812 ff BGB aufgrund der Unwirksamkeit wegen ungerechtfertigter Bereicherung wieder zurückverlangt werden.
Für Mietverhältnisse über Gewerberaum gilt dagegen nur die Grenze des § 138 BGB.
Quelle: Rechtsanwalt Stefan Ackermann - Beitrag vom 06.08.08