Miet- und WEG-Recht -

Erfolglose Räumungsklage nach Streit um Brandschutz

Das Kammergericht Berlin hat die Räumungsklage gegen den Betreiber eines Musikerhauses abgewiesen. Dem beklagten Mieter seien keine Pflichtverletzungen vorzuwerfen, die die ausgesprochene fristlose Kündigung rechtfertigen könnten, entschied das Gericht. Die Mietvertragsparteien waren über die Durchführung und Kosten erforderlicher Brandschutzmaßnahmen in Streit geraten.

Darum geht es

Der Beklagte hatte im Mai 2013 einen Mietvertrag mit der früheren Eigentümerin über ein Gebäude, das bis dahin als Bürogebäude genutzt worden war, in Berlin-Lichtenberg geschlossen. Der Beklagte wollte die Räume an Musiker weitervermieten, damit diese dort proben bzw. Musikunterricht geben können. Der Mietvertrag zwischen den Parteien des Rechtsstreits hatte eine feste Laufzeit bis zum 31.12.2018.

Nach den Bestimmungen des Mietvertrages sollte der Beklagte auf eigene Kosten dafür sorgen, dass behördliche Genehmigungen, die aufgrund der Untervermietung an Dritte erforderlich sein könnten, vorliegen. Zusätzlich sollte der Beklagte die Kosten dafür tragen, sofern die Räume instandzuhalten oder instandzusetzen sind, nicht jedoch die Kosten für Anlagen, die nicht mehr reparabel sind, und für Kosten, die Bestandteile des Gebäudes betreffen.

Mitte 2015 tauschte die Eigentümerin die Brandmeldezentrale aus. Die Klägerin wurde im Juli 2015 als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Ein Ingenieur für Brandschutz prüfte die Nutzungsänderung des Gebäudes und erstellte am 26.08.2015 einen Bericht über den geprüften Brandschutznachweis.

Danach waren u.a. noch Brandmelder zu installieren und die Gefahren durch – brandschutzwidrig – brennbare Elektroleitungen zu beseitigen. In der Folgezeit gab es einen Meinungsaustausch zwischen den Parteien des Rechtsstreits über die Frage, wer – ggf. in welchem Umfang – die Kosten für die noch erforderlichen Brandschutzmaßnahmen tragen solle.

Mit Schreiben vom 18.12.2015 forderte die Klägerin den Beklagten unter Fristsetzung bis Ende Januar 2016 auf, die brandschutztechnischen Anlagen entsprechend den Anforderungen des Prüfberichts zu ergänzen. Am 03.02.2016 kündigte die Klägerin den Mietvertrag u.a. fristlos und erhob nachfolgend Räumungsklage gegen den Beklagten. Der Beklagte machte geltend, im Frühjahr und Sommer 2016 seien verschiedene Brandschutzmaßnahmen ausgeführt worden und der Ingenieur für Brandschutz habe die Nutzung am 20.06.2016 freigegeben.

Das Landgericht verurteilte den Beklagten zur Räumung, da er verpflichtet gewesen sei, bis Ende Januar 2016 die noch erforderlichen Brandschutzmaßnahmen durchzuführen. Dies habe er jedoch nicht zeitnah erledigt. Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen sei die fristlose Kündigung gerechtfertigt gewesen.

Zum Zeitpunkt des Ausspruchs der fristlosen Kündigung sei die Gesundheit von Personen gefährdet gewesen, die sich in dem Gebäude aufhielten, ohne dass die Brandmeldeanlage funktioniere. Der Beklagte habe nicht konkret vorgetragen, dass er, nachdem ihn die Klägerin dazu aufgefordert habe, umgehend veranlasst habe, dass die noch erforderlichen Brandschutzarbeiten erledigt und die entsprechenden Nachweise vor-gelegt würden.

Wesentliche Entscheidungsgründe

Das Kammergericht war anderer Ansicht als die Vorinstanz.

Es wies in der mündlichen Verhandlung darauf hin, dass der Beklagte zwar verpflichtet gewesen sei, die brandschutzrechtlichen Anforderungen zu erfüllen, die sich aus dem Umbau zu Musikproberäumen ergeben hätten. Er habe aber nicht den brandschutzwidrigen Zustand des vorhandenen Gebäudes, soweit er sich durch brennbare Elektroleitungen ergeben habe, beseitigen müssen.

Das Risiko dieses Mangels habe er bei Vertragsschluss nicht erkennen können und hafte dementsprechend nicht dafür. Zwar habe der Beklagte die ihm obliegenden Brandschutzmaßnahmen nicht rechtzeitig erfüllt. Es sei jedoch zu berücksichtigen, dass die Klägerin sich ihrerseits vertragswidrig geweigert habe, ihren Anteil an den Kosten für die neuen Kabelstränge zu übernehmen, so dass die fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt sei.

Gegen das Urteil des Kammergerichts, das die Revision nicht zugelassen hat, ist eine Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH möglich, die dort innerhalb von einem Monat ab Zustellung des Urteils des Kammergerichts einzulegen wäre.

Kammergericht Berlin, Urt. v. 04.12.2017 - 8 U 236/16

Quelle: Kammergericht Berlin, Pressemitteilung v. 04.12.2017

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