Miet- und WEG-Recht -

Formularmäßiges Aufrechnungsverbot im Gewerberaummietvertrag

Eine formularmäßige Vertragsklausel, nach der eine Aufrechnung des Mieters mit einer Forderung nur dann zulässig sein soll, wenn diese Forderung rechtskräftig festgestellt ist oder der Vermieter der Aufrechnung im Einzelfall zustimmt, ist auch in Gewerberaummietverträgen unwirksam.

Eine solche Klausel stellt die Zulässigkeit der Aufrechnung mit lediglich unbestrittenen Forderungen ins Belieben des Vermieters. Dies stellt eine Treu und Glauben widersprechende Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 BGB dar.

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit folgender Formularklausel in einem Gewerbemietvertrag: „Der Mieter kann nur mit solchen Zahlungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen oder die Zurückbehaltung erklären, die entweder rechtskräftig festgestellt sind oder zu denen die Vermieterin im Einzelfall jeweils ihre Zustimmung erklärt. “Das OLG hatte diese Klausel noch als wirksam erachtet, da seiner Meinung nach die Zulässigkeit der Aufrechnung mitrechtskräftig festgestellten Forderung auf die Aufrechnung mit unbestrittenen Forderungen erfasse. Bei diesen würde, da sie unbestritten sind, eine rechtskräftige Entscheidung mangels Streit erst gar nicht herbei geführt.

Der BGH stellt hingegen die Unwirksamkeit der Klausel fest. Er führt aus: Die Klausel  lässt vielmehr neben der Aufrechnung mit rechtskräftig festgestellten Forderungen nur die Aufrechnung mit solchen Forderungen zu, "zu denen die Vermieterin im Einzelfall jeweils ihre Zustimmung erklärt" hat. Bei diesen Forderungen kann es sich dem Sinn nach nur um unbestrittene, nicht aber um bestrittene Forderungen handeln. Denn es kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Vermieterin die Aufrechnung mit von ihr bestrittenen Forderungen zulassen wollte. Unter Berücksichtigung der Interessenlage der Parteien wäre ein solches Verständnis vielmehr sinnwidrig (BGH vom 01.12.1993 – VIII ZR 41/93, NJW 1994, 657). Danach kann die zweite Alternative der Klausel nicht als bloße Erweiterung der in der ersten Alternative nach Ansicht des Berufungsgerichts bereits enthaltenen Aufrechnungsmöglichkeit mit rechtskräftig festgestellten und unbestrittenen Forderungen verstanden werden. Vielmehr regelt die zweite Alternative ebenso wie: § 309 Nr. 3 BGB neben der gesondert aufgeführten Aufrechnung mit rechtskräftig festgestellten Forderungen die Aufrechnung mit unbestrittenen Forderungen, die hier aber nur zulässig sein soll, wenn die Vermieterin zustimmt. § 6.5 des Mietvertrages kann folglich entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht dahin ausgelegt werden, dass die Aufrechnung mit unbestrittenen Forderungen uneingeschränkt zulässig sein soll. Der Bundesgerichtshof hat vergleichbare Klauseln, nach denen die Aufrechnung nur mit solchen Forderungen zulässig sein sollte, die von dem Verwender anerkannt oder rechtskräftig festgestellt worden sind, wiederholt für unwirksam erklärt, weil sie dahin auszulegen sind, dass sie die Zulässigkeit der Aufrechnung mit unbestrittenen Gegenforderungen von deren Anerkennung durch den Verwender abhängig machen (BGH a.a.O.; BGH vom 16.03.2006 – I ZR 65/03, NJW-RR 2006, 1350).

Der BGH legt die Klausel selbst aus: Ausgehend vom Wortlaut und Sinn und Zweck der Klausel lässt sie die Aufrechnung nur mit rechtskräftig festgestellten und solchen unbestrittenen Forderungen zu, zu denen die Vermieterin im Einzelfall jeweils ihre Zustimmung erklärt hat. Die Aufrechnung mit unstreitigen Forderungen, der die Vermieterin nicht zustimmt, ist danach nicht zulässig. Für die Zulässigkeit der Aufrechnung bedarf es über das bloße Nichtbestreiten der Forderung hinaus einer ausdrücklichen Zustimmung der Vermieterin zu der Aufrechnung mit der unstreitigen Forderung. Für dieses Verständnis der Klausel spricht auch, dass die Klägerin ersichtlich von der Regelung in § 309 Nr. 3 BGB, nach der der Ausschluss der Aufrechnung mit unstreitigen und rechtskräftig festgestellten Forderungen unwirksam ist, abgewichen ist, indem sie neben den rechtskräftig festgestellten Forderungen nicht alle unbestrittenen Forderungen zur Aufrechnung zugelassen hat, sondern deren Aufrechenbarkeit von ihrer ausdrücklichen Zustimmung im Einzelfall abhängig gemacht hat.

Mit diesem Inhalt hält die Klausel einer Inhaltskontrolle am Maßstab von § § 307 BGB nicht stand. Nach  § 309 Nr. 3 BGB ist eine Bestimmung in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, durch die dem Vertragspartner des Verwenders die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen. Diese Bestimmung ist zwar im vorliegenden Fall nicht unmittelbar anwendbar, weil der Beklagte die Räume zum Betrieb seiner Zahnarztpraxis gemietet und somit als Unternehmer gehandelt hat (§ 310 Abs. 1 BGB i.V.m. § 14 BGB). Sie stellt aber eine konkretisierte Ausgestaltung des Benachteiligungsverbots des § 307 BGB) dar, da es sich bei dem Ausschluss der Aufrechnung in den genannten Fällen um eine besonders schwerwiegende Verkürzung der Rechte des Vertragspartners handelt, die auch im Geschäftsverkehr nicht hingenommen werden kann (BGH vom 01.12.1993 – VIII ZR 41/93, NJW 1994, 657). Der danach inhaltlich an § 309 Nr. 3 BGB auszurichtenden Inhaltskontrolle hält das in § 6.5 des Mietvertrages geregelte Aufrechnungsverbot nicht stand, denn es macht die Zulässigkeit der Aufrechnung auch mit unbestrittenen Gegenforderungen im Einzelfall jeweils von der Zustimmung der Vermieterin abhängig. Die Klausel stellt es damit in das Belieben der Klägerin, dem Beklagten die Aufrechnung selbst mit unbestrittenen Gegenforderungen zu versagen und dessen Aufrechnungsbefugnis im Ergebnis auf rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen zu beschränken. Eine derartige empfindliche Verkürzung der Gegenrechte des Beklagten benachteiligt diesen entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Der Verstoß hat zur Folge, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist. Eine geltungserhaltende Reduktion des Aufrechnungsverbots auf ein inhaltlich noch zulässiges Maß kommt nicht in Betracht (BGH vom 01.12.1993 – VIII ZR 41/93, NJW 1994, 657; BGH vom 16.03.2006 – I ZR 65/03, NJW-RR 2006, 1530).

Quelle: RA Thomas Emmert - Urteilsanmerkung vom 12.09.07