Kündigung von Altmietverträgen mit Verlängerungsklausel

Auf Verlängerungsklauseln in vor dem 01.09.2001 abgeschlossenen Mietverträgen (sog. Altmietverträge) findet das bis zum 31.08.2001 geltende Mietrecht Anwendung.

Ein am 01.09.2001 bestehendes Wohnraummietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31.08.2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden.

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses. Nach dem Mietvertrag sollte sich das am 01.08.1991 eingegangene, bis zum 31.07.1998 befristete Mietverhältnis jeweils um ein Jahr verlängern, wenn es nicht mit der jeweils geltenden gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt wird. Mit Schreiben vom 27.09.2004 kündigt der Mieter das Mietverhältnis unter Hinweis auf die nunmehr geltende Frist des § 573c Abs. 1 S. 1 BGB zum 31.12.2004. Der Vermieter hält eine Kündigung jedenfalls mit dieser Frist für unwirksam und macht Mietzahlungsansprüche für die Monate Januar bis einschließlich Mai 2005 sowie Müllgebühren für Januar 2005 geltend.

Der BGH stellt fest, dass der Mieter das Mietverhältnis nicht zum 31.12.2004, sondern – wie vertraglich vorgesehen – erst zum 31.07.2005 hätte kündigen können. Die durch die Verlängerungsklausel fortlaufende Befristung um ein weiteres Jahr verstößt nicht gegen geltendes Mietrecht, da nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB  § 565a Abs. 1 BGB auf ein am 01.09.2001 bestehendes, auf bestimmte Zeit befristetes Mietverhältnis in der bis dahin geltenden Fassung anzuwenden ist.

Dies gilt für vor dem 01.09.2001 abgeschlossene Mietverhältnisse im Sinne des § 565a BGB a.F. unabhängig davon, ob und wann eine Verlängerung des Mietverhältnisses eingetreten ist. Anders als vereinzelt im Schrifttum vertreten, wird durch die mangels Kündigung eingetretene Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses kein neues Mietverhältnis abgeschlossen, auf das dann ggf. das ab dem 01.09.2001 geltende Mietrecht anzuwenden wäre, sondern vielmehr das alte Mietverhältnis unverändert fortgesetzt. Daher ist es für die Anwendung des Art. 229 § 3 Abs. 3 BGB nicht maßgeblich, ob die Verlängerung des Mietverhältnisses vor oder nach dem 01.09.2001 eintritt; entscheidend ist allein, ob der Mietvertrag, aufgrund dessen sich das befristete Mietverhältnis mangels Kündigung um einen bestimmten Zeitraum fortsetzt, vor dem 01.09.2001 abgeschlossen worden ist. Ob die Frist, mit welcher das Mietverhältnis richtigerweise zum 31.07.2005 gekündigt hätte werden können, nach § 565 BGB a.F. – 12 Monate - oder nach § 573c Abs. 1 BGB i.V.m. Art. 229 § 3 Abs. 1 EGBGB – 3 Monate – beträgt, war vorliegend nicht zu entscheiden, da das Mietverhältnis in beiden Fällen in dem Zeitraum, für den der Vermieter Ansprüche geltend macht, fortbestand. Erstellt von RA Thomas Emmert