Auch bei tatsächlich größerer Wohnung ist die vertraglich vereinbarte Wohnfläche in der Regel als Berechnungsgrundlage für eine Mieterhöhung maßgeblich.
Ausnahmsweise ist zu Gunsten des Vermieters jedoch auf die tatsächliche Wohnfläche abzustellen, wenn diese um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Fläche abweicht.
Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage des Vermieters stattgegeben. Die Berufung der beklagten Mieterin ist ohne Erfolg geblieben. Auf die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hat der Bundesgerichtshof die Klage abgewiesen. Er stellt fest, dass, dass es grundsätzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche ankommt. Die Angabe der Wohnfläche von 121,49 m² im Mietvertrag der Parteien war - anders als das Berufungsgericht gemeint hat - keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine rechtsverbindliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung. Die davon abweichende tatsächliche Wohnungsgröße ist jedenfalls dann nicht maßgebend, wenn die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10% beträgt. Erst bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % kann es dem Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr zugemutet werden, an der vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festgehalten zu werden. Diese Grenze war im vorliegenden Fall jedoch nicht überschritten, so dass die zulässige Mieterhöhung nach der im Vertrag angegebenen Wohnfläche zu berechnen war.
Anmerkung: Grundsätzlich ist die vertraglich vereinbarte Wohnfläche auch im umgekehrten Fall – Wohnung kleiner als vertraglich vereinbart - maßgeblich, wie der BGH in seinem Urteil vom 07.07.2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115 entschieden hat. Auch in diesem Fall ist jedoch die tatsächliche Wohnfläche anzusetzen, wenn die Abweichung mehr als 10% beträgt.
Quelle: RA Emmert - Urteilsanmerkung vom 21.06.07