Miet- und WEG-Recht -

Mietminderung: Vertragswidrige Konkurrenz durch Vermieter

Entsteht nach Abschluss des Mietvertrages über Gewerberäume eine vertragswidrige Konkurrenzsituation, in dem der Vermieter selbst in 5 Metern Abstand vom Mietobjekt einen Gewerbebetrieb betreibt, liegt ein zur Minderung des Mietzinses berechtigender Sachmangel vor.

Für die Beurteilung der Frage, ob ein Konkurrenzschutzverstoß zu einem Mangel der Mietsache führt, ist es ohne Belang, ob dieser nachweisbar mit Umsatzeinbußen des Mieters einhergeht.

Die Parteien führten vor Vertragsschluss einen gemeinsamen Betrieb. Im Mietvertrag selbst war kein ausdrücklicher Konkurrenzschutz vereinbart. Nach Vertragsschluss eröffnete der Beklagte, der seit Dezember 2001 auch Vermieter des Klägers ist, in nur 5 Metern Entfernung vom Betrieb des Klägers auf dem selben Gelände unter Mitnahme zumindest eines Teils der ehemaligen Kunden ein Konkurrenzunternehmen gegründet hat. Der klagende Mieter minderte die Miete hierauf um 50%. Das Gericht sieht einen Minderungsgrund als gegeben an, hält aber vorliegend lediglich eine Minderung von 25% für angemessen. Zur Begründung führt es aus, dass sowohl in der Literatur (Schmitt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, 536, Rdnr. 172; Ermann, BGB, 11. Auflage, 535, Rdnr. 45; Dr. Joachim, BB Beilage 6/1986 zu Heft 19/1986; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. B Rdnr. 1250; Staudinger, BGB, 2003, 535, Rdnr. 23; Soergel, BGB, 12. Auflage, 535, 536, Rdnr. 175; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Auflage, 536, Rdnr. 11; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II, 518; Dr. Gather, GE 2000, 1450; Kulik, NZM 1999, 546), als auch in der Rechtsprechung (OLG Düsseldorf, NZM 2001, 1033, OLG Düsseldorf, ZMR 1997, 583, OLG Düsseldorf ZMR 2000, 451; RGZ 119, 353; OLG Karlsruhe; NJW-RR 1990, 1234) herrschende Meinung, dass eine vertragswidrige Konkurrenzsituation einen zur Minderung des Mietzinses berechtigenden Sachmangel der Mietsache darstellt.

Das Kammergericht setzt sich auch mit einer Entscheidung des OLG Frankfurt vom 01.07.1985 – 4 U 167/, EWIR 1985, 555 auseinander, nach welcher die Duldung eines Konkurrenzbetriebes durch den Vermieter in demjenigen Bereich, in dem er dem Beklagte Räume zum Betrieb des Teppichgeschäfts vermietet hat, keinen Fehler der Mietsache darstelle. Das OLG Frankfurt habe, so das KG Berlin, dabei aber ausdrücklich offen gelassen, ob etwas anderes zu gelten habe, wenn der Vermieter dem Konkurrenten vertraglich gestattet, ein gleichartiges Geschäft zu vertreiben. Über die hier zu entscheidende Situation, wo der Vermieter selbst sich zum Konkurrenten des Mieters gemacht hat, hat das OLG Frankfurt folglich keine Entscheidung getroffen.

Das KG kommt zu dem Ergebnis, dass  aufgrund des im streitgegenständlichen Fall vorliegenden Konkurrenzschutzverstoßes der tatsächliche Zustand der Mietsache in für den Mieter nachteiliger Weise von dem vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache abweicht. Für die Beurteilung der Frage, ob ein Konkurrenzschutzverstoß zu einem Mangel der Mietsache führt, ist es nach Auffassung des Gerichts ohne Belang, ob dieser nachweisbar mit Umsatzeinbußen des Mieters einhergeht (OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 451; OLG Düsseldorf, ZMR 1998, 584). Dass die Abweichung des vertraglich vereinbarten Zustandes vom tatsächlichen Zustand der Mietsache bei Vorliegen eines Konkurrenzschutzverstoßes für den Mieter nachteilig ist, ergibt sich schon allein daraus, dass die Miete für ein Objekt ohne Konkurrenz im Allgemeinen höher ist, als diejenige für Räume, bei denen eine Konkurrenzsituation besteht.

Anmerkung (S.a. Neuhaus/Weber in Hannemann/Wiek/Emmert, Handbuch des Mietrechts, 3. Aufl. § 36 Rdn. 20 ff.): § 535 BGB regelt, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten muss. Daraus wird der sogenannte Konkurrenzschutz abgeleitet, also die Pflicht des Vermieters, den Mieter vor Konkurrenz zu schützen. Dieser Schutz besteht als sog. vertragsimmanenter Konkurrenzschutz automatisch und ohne ausdrückliche Absprache (BGH, WuM 1978, 187; OLG Frankfurt/M. vom 11.05.2004 – 11 U 27/03, NZM 2004, 706; OLG Frankfurt/M. vom 02.03.1989 – 6 U 68/87, NJW-RR 1989, 1422; OLG Düsseldorf vom 11.06.1992 – 10 U 165/91, ZMR 1992, 445; Kraemer in Bub/Treier, III Rdn. 1240). Vermietet also der Vermieter Räume im räumlichen Geltungsbereich des Konkurrenzschutzes an einen Konkurrenten des Erstmieters, so verletzt er diesem gegenüber seine aus § 5535 BGB folgende Gebrauchsgewährungspflicht. Der Vermieter muss den Mieter aber nicht bereits vor Vertragsabschluss über bestehende Konkurrenzschutzvereinbarungen mit anderen Mietern aufklären. Ein Vermieter handelt daher nicht treuwidrig, wenn er bei Vermietung nicht auf Konkurrenzschutzklauseln mit dem anderen Mieter hinweist (BGH vom 16.09.1981 – VIII ZR 161/80, NJW 1982, 376).

Quelle: Th. Emmert - Urteilsanmerkung vom 29.05.07

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