Ein Vermieter kann den im Mietvertrag vereinbarten Verteilungsschlüssel für die Abrechnung der Betriebskosten nur dann ausnahmsweise ändern, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorliegt. Das hat das Amtsgericht Hanau entschieden. Die Vermieterin hatte im Streitfall eingewendet, die Ermittlung der tatsächlich vorhandenen Personen sei im fraglichen Mietobjekt kaum möglich und zu ungenau.
Darum geht es
Die Vermieterin klagte gegen den Mieter auf Zahlung nicht geleisteter Mieten und Nachforderungen aus mehreren Betriebskostenabrechnungen.
Der Mieter hatte jeweils eingewendet, dass die Abrechnungen bei mehreren Positionen geänderte Verteilungsschlüssel aufwiesen, aufgrund derer er mehr Kosten zu tragen habe.
Unter Anwendung des bisherigen Verteilungsschlüssels errechnete Guthaben sowie Rechtsanwaltskosten für die Rüge falscher Abrechnungen hat er sodann gegen die Mietzahlungen und verbleibenden Nachforderungen aufgerechnet.
Wesentliche Entscheidungsgründe
Das Amtsgericht Hanau hat die Klage überwiegend abgewiesen.
Inhaltliche Fehler gegen eine Betriebskostenabrechnung sind nicht von Amts wegen zu prüfen, sondern nur, wenn der Mieter sie nach § 556 Abs. 3 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung gegenüber dem Vermieter eingewendet hat.
Der Mieter habe fristgerecht und inhaltlich zu Recht gerügt, dass die Vermieterin anders als zuvor noch der frühere Eigentümer bei mehreren Positionen statt der Verteilung nach Personen eine Verteilung nach der Wohnfläche vorgenommen habe.
Zwar habe der vormalige Eigentümer nach dem damals geltenden Recht den Verteilungsschlüssel selbst bestimmen dürfen. Mit der Wahl des Personenschlüssels für die erste Abrechnung sei dieser jedoch auch weiterhin bindend, eine andere Verteilung sei damit an sich nur mit Zustimmung beider Vertragsparteien möglich.
Ausnahmsweise könne ein Vermieter aber einen anderen - angemessenen - Verteilungsschlüssel wählen, wenn die weitere Verwendung des vereinbarten für ihn unzumutbar ist (vgl. BGH, Urt. v. 31.05.2006 - VIII ZR 159/05) bzw. hierfür ein sachlicher Grund vorliege.
Der - an sich nachvollziehbare - Vortrag der Vermieterin, die Ermittlung der in dem Jahr tatsächlich vorhandenen Personen sei in der Liegenschaft kaum möglich und zu ungenau, konnte vorliegend jedoch nicht überzeugen, weil eben dieser Verteilungsschlüssel bei einer anderen Position verwendet wurde ohne Erklärung, weshalb diese Probleme hier nicht bestünden.
Die Klägerin habe den Personenschlüssel insbesondere für die Position „Gebäudereinigung“ tatsächlich verwendet. Es sei aber nicht ersichtlich, warum ausgerechnet diese Position hierfür geeignet wäre, denn der Personenschlüssel diene gerade dazu, verbrauchs- oder verursachungsbezogene Kosten möglichst realitätsnah darzustellen.
Der Mieter sei demnach befugt gewesen, die Abrechnung auf Grundlage des Personen-Verteilungsschlüssels zu korrigieren, der in den Abrechnungen angegeben war, und den Nachforderungsbetrag zu reduzieren.
Da sich nach Abzug der überhöhten Kosten teilweise Guthaben aus den Abrechnungen ergeben hätten, habe der Mieter diese gegen verbleibende Ansprüche der Vermieterin aufrechnen können.
Die Geltendmachung unbegründeter Ansprüche gegenüber dem Vertragspartner stelle zudem regelmäßig eine Verletzung der nebenvertraglichen Rücksichtnahmepflicht dar (vgl. BGH, Urt. v. 16.01.2009 - V ZR 133/08).
Damit stelle die fehlerhafte Abrechnung über die Betriebskosten eine vertragliche Pflichtverletzung dar, so dass der Mieter die Kosten für die anwaltliche Prüfung ebenfalls aufrechnen konnte. Der Schadensersatzanspruch umfasse die Kosten der Rechtsverfolgung einschließlich anwaltlicher Hilfe zur Forderungsabwehr.
Das Urteil ist nicht rechtskräftig.
Amtsgericht Hanau, Urt. v. 15.08.2025 - 32 C 16/25
Quelle: Amtsgericht Hanau, Pressemitteilung v. 05.09.2025
