Zuweisung von Gemeinschaftseigentum an einzelne Wohnungseigentümer

Eine Zuweisung von Gemeinschaftseigentum an einzelne Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung und Kostentragung kann nicht durch Mehrheitsbeschluss erfolgen.

Soll – wie im vorliegenden Fall bei Wasseranschlüssen über Gemeinschaftsflächen – Gemeinschaftseigentum einzelnen Wohnungseigentümern zur alleinigen Nutzung und Kostentragung zugewiesen werden, bedarf es hierzu einer Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern. Eine Zuweisung lediglich aufgrund Mehrheitsbeschlusses ist nicht möglich.

Antragstellerin und Antragsgegner sind Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Wohnungseigentümer beschlossen auf einer ordentlichen Eigentümerversammlung, den Wasserverbrauch in der Anlage nach Anbringung von Zählern künftig verbrauchsabhängig abzurechnen und auf die einzelnen Eigentümer umzulegen. Weiterhin sollten auch an den Leitungen zu den Gartenwasserhähnen Zähler und Absperrventile angebracht werden. Die Gartenwasserhähne befinden sich über Gemeinschaftsflächen und sind allen Eigentümern zugänglich. Die bei ihrer Nutzung anfallenden Verbrauchskosten wurden jeweils einem Eigentümer, darunter der Antragstellerin, durch Beschluss zugewiesen.

Nachdem die Antragstellerin diese Beschlüsse angefochten hatte, beschlossen die Eigentümer auf einer weiteren Versammlung mehrheitlich, auch die Nutzung der Gartenwasserhähne ausschließlich den Eigentümern zuzuweisen, denen bereits die Kosten zugewiesen worden waren. Auch hiergegen ging die Antragstellerin vor.

Das OLG gab der Antragstellerin Recht . Es stellte fest, dass es sich bei der Zuweisung der beiden im Gemeinschaftseigentum i.S.v. § 5 Abs. 2 WEG stehenden Wasserhähne an einzelne Wohnungseigentümer nicht lediglich um eine durch Merhheitsbeschluss festzulegende Gebrauchsregelung, sondern um die Festlegung von Sondernutzungsrechten handele. Diese könnten jedoch nur durch eine – hier nicht vorliegende - Vereinbarung, nicht durch Mehrheitsbeschluss, begründet werden (s.a. BGH, Beschl. v. 20.09.2000 – V ZB 58/99, NJW 2000, 3500 ff). Dementsprechend richtet sich die Nutzung und Kostentragung nach § 16 Abs. 1 u. 2 WEG und konnte von den Wohnungseigentümern nicht durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden.

Das Gericht führt weiterhin aus, dass im vorliegenden Fall eine Gebrauchsregelung durch Mehrheitsbeschluss schon deshalb scheitert, weil sich eine solche Möglichkeit nicht aus § 15 Abs. 2, Abs. 3 WEG ergibt. Es handelt sich nicht um eine Gebrauchsregelung im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung.

Unter diesen Begriff lassen sich keine Maßnahmen fassen, die das subjektive Recht eines Wohnungseigentümers auf Mitgebrauch des gemeinsamen Eigentums i.S.v. § 13 Abs. 2 WEG beeinträchtigen. Bei der Prüfung dieser Frage ist von der Zweckbestimmung des betroffenen Teils des gemeinsamen Eigentums auszugehen. Die Wasserhähne befinden sich im Bereich des gemeinschaftlichen Gartens. In der Teilungserklärung ist eine Vereinbarung dazu, nämlich die Zuweisung der Wasserhähne an einzelne Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung, nicht getroffen. Ihr Gebrauch stand damit zunächst allen Wohnungseigentümern zu.

Eine Änderung dieser Zweckbestimmung und die Zuweisung des ausschließlichen Gebrauchs an einzelne Wohnungseigentümer berührt stets das Recht der übrigen Wohnungseigentümer auf Mitgebrauch des fraglichen Teils des gemeinsamen Eigentums. Diese völlige Entziehung des Mitgebrauchs kann keinen ordnungsmäßigen Gebrauch und keine ordnungsmäßige Verwaltung darstellen (vgl. OLG Zweibrücken, Beschl. v. 27.08.1985 – 3 W 121/85, ZMR 1986, 61).

Die Zuweisung der Wasserhähne an einzelne Eigentümer unter Ausschluss der übrigen Eigentümer beinhaltet materiell die Begründung von Sondernutzungsrechten. Solche Sondernutzungsrechte können nur durch Vereinbarung, nicht durch Mehrheitsbeschluss begründet werden, da den Wohnungseigentümern dafür die Beschlusskompetenz fehlt Eine solche nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG auch formlos mögliche schuldrechtliche Vereinbarung liegt hier nicht vor. Mangels abweichender Vereinbarung richten sich damit die Nutzung und die Kostentragung für die Gartenwasserhähne nach dem Gesetz. Danach steht den Wohnungseigentümern der Gebrauch gemeinschaftlich zu; zur Kostentragung sind sie anteilig gemäß ihren Miteigentumsanteilen verpflichtet, § 16 Abs. 1, Abs. 2 WEG. Erstellt von RA Th. Emmert