Baurecht -

Sind optische Mängel nur halb so schlimm?

Welche Rechte stehen dem Besteller bei Schönheitsmängeln zu?

Macht der Besteller Zurückbehaltungsrechte wegen optischer Mängel - z.B. Putzunregelmäßigkeiten, kleinerer Risse oder Verschmutzungen - geltend, werden diese vom Unternehmer nicht selten als unbeachtlich abgehandelt. Die Abgrenzung ist oft schwierig.

Grundsätzlich sind optische Mängel in gleicher Weise geeignet, die gesetzlichen Mangelrechte zu begründen wie technische Mängel. So können etwa auch optische Mängel wesentlich sein (OLG Köln, Urteil vom 30.01.2002, Az. 27 U 4/01). In dem dem Urteil zugrunde liegenden Fall wurde Steinmaterial bei Schneid- und Verfugungsarbeiten massiv verschmutzt.

Meist berechtigt jedoch ein optischer Mangel entweder zum Einbehalt nach § 641 Abs. 3 BGB oder aber lediglich zur Werklohnminderung, sofern der Aufwand der Mangelbeseitigung unverhältnismäßig ist.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Nacherfüllung dann nicht unverhältnismäßig, wenn ein Mangel die Funktion des Werks beeinträchtigt, ein Risiko weiterer späterer Schäden besteht oder der Mangel zu erhöhten Bauunterhaltskosten führen kann. Dies ist bei optischen Mängeln überwiegend nicht der Fall, so dass die Unverhältnismäßigkeit der Nacherfüllung häufig festgestellt werden kann In diesem Fall ist die Höhe der Minderung nach billigem Ermessen zu ermitteln. Sie bemisst sich nicht nach den fiktiven Mangelbeseitigungskosten, sondern nach dem angemessenen Ausgleichsbetrag für den Wertverlust des Werks gegenüber einem mangelfreien Werk (OLG München, Urteil vom 03.06.1992, Az. 27 U 815/90; OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.06.1998, Az. 21 U 194/97).

Kritererien zur Abgrenzung eines optischen Mangels von einer hinnehmbaren Beeinträchtigung sind

  • Sichtbarkeit aus einer normalen Beobachterpersektive
  • bei gewöhnlichen Lichtverhältnissen
  • unter Vermeidbarkeit bei herkömmlichen handwerklichen Fähigkeiten

Eine Abgrenzung ist jeweils im Einzelfall von einem Sachverständigen vorzunehmen.

Quelle: Rechtsanwältin Cornelia Kiskalt - vom 18.01.07

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