Miet- und WEG-Recht -

Jahresabrechnung: Nachforderungen gegen ausgeschiedenen Miteigentümer

Nachforderungen gegen einen zwischenzeitlich ausgeschiedenen Miteigentümer bei versäumter Aufstellung eines Wirtschaftsplans.

Verabsäumt die Eigentümergemeinschaft, einen Wirtschaftsplan mit Vorschussverpflichtungen der Wohnungseigentümer aufzustellen, kann sie einen ausgeschiedenen Wohnungseigentümer weder aufgrund einer nach seinem Ausscheiden beschlossenen Jahresabrechnung noch aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Lasten und Kosten in Anspruch nehmen, die vor seinem Ausscheiden entstanden sind.

Die Parteien streiten über Nachforderungsansprüche aus einer Jahresabrechnung gegen einen nach Abschluss des Abrechnungszeitraums ausgeschiedenen Miteigentümer. Die Gemeinschaft hatte es versäumt, für die fragliche Zeit einen Wirtschaftsplan mit einer entsprechenden Vorschussverpflichtung aufzustellen. Das OLG stellt fest:

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellte ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung für einen Wohnungseigentümer eine Verpflichtung zur Wohngeldzahlung dann nicht dar, wenn dieser zum Zeitpunkt der Beschlussfassung sein Wohnungseigentum bereits veräußert und daher an der Beschlussfassung nicht mehr mitgewirkt hat. Nach § 28 WEG habe der Verwalter für jeweils ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen und nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung zu erstellen. Über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung würden die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit beschließen. Ihre Verpflichtung im Innenverhältnis entstehe nicht bereits mit dem Anfall der Lasten und Kosten, sondern erst durch den Beschluss. Nur für die zur Beschlussfassung berufenen Wohnungseigentümer, nicht aber für deren Rechtsvorgänger begründe ein solcher Beschluss Verbindlichkeiten. Da der Beschluss über die Jahres-einzelabrechnung nach Ausscheiden des Antragsgegners aus der Eigentümergemeinschaft und damit ohne dessen Mitwirkung genehmigt worden sei, könne dieser Beschluss nicht Grundlage des geltend gemachten Anspruchs sein. Es liege keine Leistung an den Antragsgegner ohne Rechtsgrund vor, somit scheide auch ein Anspruch der Antragstellerin aus § 812 BGB aus.

Auch aus den Grundsätzen, die von der Rechtsprechung zur Haftung des Alt- und Neueigentümers für Lasten und Kosten von Wohnungseigentum entwickelt wurde, ergibt sich nichts anderes. Daraus folgt nur, dass der ausgeschiedene Wohnungseigentümer weiter für die zum Zeitpunkt seines Ausscheidens fälligen Vorschusszahlungen haftet und nicht ersatzlos aus der bestehenden Verpflichtung entlassen wird. Eine fällige Vorschusspflicht wiederum setzt einen mehrheitlichen Eigentümerbeschluss über den Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1, Abs. 5 WEG) voraus. Vorliegend hatte die Eigentümergemeinschaft bis zum Ausscheiden des Antragsgegners keinen entsprechenden Beschluss gefasst, so dass eine fällige Vorschusspflicht, die durch eine nachfolgende Jahresabrechnung hätte bestätigt oder verstärkt werden können und auf die die Antragstellerin nunmehr zurückgreifen könnte, nicht existiert.

Die Tatsache, dass die Eigentümergemeinschaft in der Vergangenheit verabsäumt hat, Vorschusszahlungen für das laufende Wirtschaftsjahr zu beschließen, rechtfertigt kein Abweichen von diesen Grundsätzen. Das Gesetz bietet ein ausgewogenes Instrumentarium für Abrechnungen und die Inanspruchnahme der einzelnen Wohnungseigentümer. Es ist Sache der Gemeinschaft, hiervon rechtzeitig Gebrauch zu machen. Unterlässt sie dies, kann sie nicht nachträglich ohne Mitwirkung des ausgeschiedenen Eigentümers einen Beschluss über dessen Zahlungspflichten fassen, mögen mit den geleisteten Zahlungen auch Kosten gedeckt worden sein, die während der Mitgliedschaft des nunmehr ausgeschiedenen Eigentümers entstanden sind.

Quelle: RA Emmert - Urteilsanmerkung vom 13.06.07

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