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Nebenkosten: BGH klärt Anforderungen an Umlageklausel

Der BGH hat geklärt, wann eine formularmäßige Klausel im Mietvertrag hinsichtlich der Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter wirksam ist. Für Vermieter bedeutet die Entscheidung grundsätzlich eine Vereinfachung der Umlageklauseln, da in den meisten Fällen kein Betriebskostenkatalog angefügt bzw. die einzelnen Betriebskostenarten aufgeführt werden müssen. Aber es gibt Ausnahmen.

Sachverhalt

Ein 2007 vereinbarter Wohnungsmietvertrag enthielt hinsichtlich der Nebenkosten die folgenden Klauseln: „Vorauszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung (Abwasser, Gebühren, Steuern, Versicherung etc.) 100 EUR. … Für Art und Umfang der Betriebskosten ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgeblich.“

Nachdem die Mieter über mehrere Monate die Nebenkostenvorauszahlungen nicht geleistet hatten, verklagte der Vermieter sie auf Zahlung. Die Mieter weigerten sich jedoch zu zahlen. Sie beriefen sich darauf, dass die formularmäßige Umlagevereinbarung im Mietvertrag unwirksam sei. Dies ergebe sich nach ihrer Ansicht daraus, dass es die in der Klausel zitierte Rechtsgrundlage der II. BV bereits im Jahr 2007 nicht mehr gegeben habe. Der Vermieter hätte stattdessen die ordnungsgemäße Berechnungsgrundlage von § 556 Abs. 1 S. 2 BGB unter Verweis auf die Aufstellung in der Betriebskostenverordnung angeben müssen.

Das AG Kleve gab der Klage des Vermieters statt. Aufgrund der Berufung der Mieter beurteilte das LG Kleve jedoch die rechtliche Situation anders. Es entschied, dass wegen der Nennung der unzutreffenden Rechtsgrundlage die Umlagevereinbarung im Mietvertrag unwirksam gewesen sei. Nach Auffassung der Richter müsse zum Zeitpunkt des Abschlusses eines Mietvertrags auf die gültige Rechtsgrundlage verwiesen werden – was hier nicht der Fall gewesen sei.

Die hiergegen eingelegte Revision des Vermieters war erfolgreich.

Wesentliche Aussagen der Entscheidung

Der BGH hob die Entscheidung des LG Kleve als Vorinstanz auf. Die höchsten deutschen Zivilrichter stellten klar, dass es hier ausschließlich darauf ankommt, dass der Vermieter die Betriebskosten dem Mieter aufgebürdet hat. Er braucht normalerweise keine näheren Ausführungen zu dem Begriff der Betriebskosten sowie zu der Art der einzelnen Betriebskosten zu machen. Denn was unter Betriebskosten genau zu verstehen ist, ist bereits seit 1957 durch Verordnung beziehungsweise nachfolgend durch das Gesetz geregelt worden.

Dem steht hier auch nicht entgegen, dass der Vermieter hier eine veraltete Rechtsgrundlage in Form der Zweiten Berechnungsverordnung im Mietvertrag angegeben hat. Hierdurch wird der Mieter nicht unangemessen benachteiligt i.S.v. § 307 Abs. 1 BGB, weil die Zweite Berechnungsverordnung sowie die jetzt gültige Berechnungsverordnung weitgehend identische Regelungen enthalten. Insofern wurde die Rechtsgrundlage lediglich im Mietvertrag falsch bezeichnet.

Folgerungen aus der Entscheidung

Aus dieser Entscheidung des BGH ergibt sich, dass die formellen Anforderungen an eine Umlageklausel im Mietvertrag für Vermieter erleichtert worden sind.  

Praxishinweis

Aus Sicht des Vermieters ist diese Entscheidung zu begrüßen, weil er nun normalerweise den Begriff der Betriebskosten nicht näher erläutern, geschweige denn irgendwelche Anlagen wie einen Betriebskostenkatalog dem Mietvertrag beifügen muss. Vermieter brauchen bzw. sollten keine Rechtsgrundlage angeben. Am besten ist es, wenn sie an dieser Stelle nicht ins Detail gehen. Ansonsten besteht das Risiko, dass die Klausel im Mietvertrag unwirksam ist und der Mieter nicht für die in Rechnung gestellten Betriebskosten aufzukommen braucht. Eventuell sind Vermieter hier auch Rückzahlungsansprüchen ausgesetzt. Im Regelfall reicht die Formulierung aus, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Dies ergibt sich aus dem Leitsatz des BGH. Hierdurch hat der Mieter keinen Nachteil, weil diese Anlagen gewöhnlich nicht gerade verständlich gewesen sind.

Anders sieht die Situation allerdings aus, wenn der Vermieter „sonstige Betriebskosten“ i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegen müsste. Zu diesem Begriff sollte der Vermieter genaue und zudem verständliche Ausführungen in Form einer detaillierten Aufschlüsselung machen. Ansonsten ist eine derartige Klausel über Nebenkosten unwirksam. Dies hat ebenfalls zur Folge, dass der Mieter die Betriebskosten nicht zu zahlen braucht.

BGH, Urt. v. 10.02.2016 - VIII ZR 137/15

Quelle: Harald Büring