Miet- und WEG-Recht -

Schriftformerfordernis: Vereinbarter Mietbeginn bei „Übergabe“

Die Vereinbarung im Mietvertrag, wonach das Mietverhältnis mit „Übergabe des Mietobjekts“ beginnen soll, steht der Wahrung der Schriftform nicht entgegen.

Schließen die Parteien einen befristeten Mietvertrag mit der Vereinbarung, dass das Mietverhältnis erst mit „Übergabe der Mietsache“ beginnen soll, liegt hierin eine im Hinblick auf das Schriftformerfordernis des § 550 BGB (§ 566 BGB a.F.) ausreichende Vereinbarung der genauen Vertragslaufzeit.

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der vorzeitigen Kündigung eines auf 15 Jahre befristeten Mietverhältnisses. In dem diesem zugrunde liegenden Mietvertrag hatten die Rechtsvorgänger der Parteien vereinbart, dass das Mietverhältnis mit „Übergabe der Mietsache“ beginnen sollte. Nach Auffassung der kündigenden Mieterin ist damit die Laufzeit des Mietvertrages nicht hinreichend genau bestimmt und seine Befristung wegen eines Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. unwirksam, so dass das Mietverhältnis mit der für Gewerbemietverhältnisse geltenden Frist des § 580a Abs. 2 BGB gekündigt werden konnte.

Der BGH widerspricht dieser vom Berufungsgericht noch geteilten Auffassung. Er stellt unter Hinweis auf seine bisherige Rechtsprechung (BGH vom 02.11.2005 – XII ZR 212/03, NJW 2006, 139) fest: Die Parteien haben das, was sie zur zeitlichen Befristung vereinbart haben, vollständig und richtig in der Vertragsurkunde niedergelegt. Zusätzlich haben sie sinnvollerweise vereinbart, die für den Mietbeginn maßgebliche spätere Übergabe in einem Übergabeprotokoll zu dokumentieren. Ob eine Urkunde die Schriftform wahrt oder nicht, ist grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunktes ihrer Unterzeichnung zu beurteilen. Spätere tatsächliche Geschehnisse können die Wahrung der Form nicht mehr in Frage stellen; dies gilt sogar für die Vernichtung der Urkunde. Allenfalls nachträgliche, nicht formwahrend getroffene Änderungsvereinbarungen können dazu führen, dass die Schriftform von nun an nicht mehr gewahrt ist. Die nach dem Willen der Parteien zu protokollierende spätere Übergabe des Mietobjekts stellt aber keine den Ursprungsvertrag abändernde Vereinbarung dar, etwa dergestalt, dass die Mietzeit nunmehr abweichend von der ursprünglichen Bestimmung kalendarisch festgelegt werden sollte. Mit der Übergabe verwirklichte sich vielmehr nur dasjenige tatsächliche Ereignis, das nach dem Ursprungsvertrag den Mietbeginn zum ersten Tag des Folgemonats auslösen sollte. Auch der Schutz künftiger Grundstückserwerber erfordert keine abweichende Beurteilung. Aus der Mietvertragsurkunde ist für ihn ersichtlich, dass der Mietbeginn und damit auch das Mietende vom Zeitpunkt des Eintritts eines Ereignisses abhängig sind, der bei Abschluss des Vertrages noch ungewiss war. Er weiß daher, dass das Mietverhältnis nicht bereits 15 Jahre nach Abschluss des Vertrages enden wird, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt, über den er sich erst noch auf andere Weise Gewissheit verschaffen muss und regelmäßig auch kann.

Anmerkung: Mit der Entscheidung setzt der BGH eine Rechtsprechung fort, die insbesondere auch das praktische Bedürfnis berücksichtigt, den Mietbeginn bei einer Vermietung vom Reißbrett von einem künftigen Ereignis wie der Fertigstellung oder der Übergabe der Mietsache abhängig zu machen, mithin einem Ereignis, dessen Eintritt die Mietvertragsparteien als gewiss an-sehen, ohne den genauen Zeitpunkt des Eintritts vorhersagen zu können.

Quelle: RA Emmert - Urteilsanmerkung vom 21.06.07

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