Wohnungskauf: Silberfischchen als Sachmangel?

Der Erwerber einer gebrauchten Eigentumswohnung kann nicht erwarten, dass diese völlig frei von Silberfischchen ist. Bei einer Wohnimmobilie ist es nicht ungewöhnlich, dass ein Grundbestand von Silberfischchen vorhanden ist. Allein dieser begründet keinen Mangel. Eine völlige Insektenfreiheit kann nicht als übliche Beschaffenheit erwartet werden. Das hat das OLG Hamm entschieden.

Darum geht es

Im Dezember 2013 erwarb die seinerzeit 31 Jahre Klägerin aus Rheine vom seinerzeit 49 Jahre alten Beklagten aus Rheine eine 1994 errichtete, in Rheine gelegene Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 117.000 €. Wenige Wochen nach der Übergabe der Wohnung im März 2014 stellte die Klägerin - so ihre Darstellung - den Befall der Wohnung mit Silberfischchen fest.

In der Folgezeit hätten diese sich in der ganzen Wohnung ausgebreitet und sich trotz intensiver Bekämpfung, u.a. durch Kammerjäger, nicht beseitigen lassen. Die Klägerin behauptet, bereits beim Vertragsschluss und bei der Wohnungsübergabe habe ein massiver Befall vorgelegen. Sie hat deswegen den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt.

Wesentliche Entscheidungsgründe

Ihre auf Rückabwicklung des Kaufs gerichtete Klage ist erfolglos geblieben. Das sachverständig beratene OLG Hamm konnte keinen im Zeitpunkt der Wohnungsübergabe vorliegenden Sachmangel feststellen, der das Klagebegehren gerechtfertigt hätte.

Das Vorhandensein von Insekten in einer Wohnung begründe erst dann einen Mangel, so der Senat, wenn sich die Wohnung deswegen nicht mehr zum Wohnen eigne oder eine für Wohnungen unübliche Beschaffenheit aufweise, mit der ein Käufer nicht rechnen müsse.

Einen solchen Zustand habe die verkaufte Eigentumswohnung bei der Übergabe an die Klägerin nicht aufgewiesen. Der Erwerber einer gebrauchten, im vorliegenden Fall rd. 19 Jahre alten Eigentumswohnung könne nicht erwarten, dass die Wohnung völlig frei von Silberfischchen sei. Nach den eingeholten Sachverständigengutachten sei ein gewisser Grundbestand von Silberfischchen in genutzten Wohnungen weder unüblich noch sei die Abwesenheit dieser Tiere generell zu erwarten.

Von den Tieren gehe grundsätzlich keine Gesundheitsgefahr aus, die ihr Vorhandensein schon in geringster Anzahl als mit dem vertraglich vorausgesetzten Wohnzweck unvereinbar erscheinen lasse. Eine völlige Insektenfreiheit könne deswegen nicht als übliche Beschaffenheit erwartet werden. Wenn die Wohnung der Klägerin bei ihrer Übergabe im März 2014 nicht völlig frei von Silberfischchen gewesen sei, sei dies daher kein Mangel.

Ein stärkerer Befall der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Übergabe sei demgegenüber nicht bewiesen. Nach den Gutachten der Sachverständigen sei es vorstellbar, dass eine vor der Übergabe unauffällige Population erst in der Folgezeit stark angestiegen sei und dann das von der Klägerin für die Zeit nach der Wohnungsübergabe vorgetragene Ausmaß erreicht habe.

OLG Hamm, Urt. v. 12.06.2017 - 22 U 64/16