Das sollten Sie als Rechtsanwalt zur Öffnungsklausel im WEG zu wissen!

Grundsätzlich gilt im Wohnungseigentum, dass eine Vereinbarung nur durch eine Vereinbarung geändert werden kann. Wenn jedoch vereinbart wurde, dass zur Änderung einer Vereinbarung keine Vereinbarung, sondern ein Beschluss ausreichend sein soll, so handelt es sich bei hierbei um eine Öffnungsklausel. Relevantes zur Öffnungsklausel im Wohnungseigentumsrecht, wie auch einschlägige Rechtsprechung zum Thema finden Sie auf der folgenden Seite! Klicken Sie weiter!

 

Abänderung einer Vereinbarung durch Beschluss: Die Öffnungsklausel

Die Öffnungsklausel eröffnet den Wohnungseigentümer die Möglichkeit, Vereinbarungen durch einfachen Mehrheitsbeschluss abzuändern oder eine vom Gesetz abweichende Regelung per Beschluss zu fassen. Dies ist eine außerordentliche Erleichterung betreffend die Willensbildung der Wohnungseigentümer. In diesem Fachbeitrag gehen wir genauer auf Häufigkeit und Reichweite von Öffnungsklauseln ein und geben Beispiele und einen Hinweis hierzu. Klicken Sie hier, um mehr zu lesen!

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Gesetzliche Öffnungsklausel: Aus dieser Norm leitet sie sich ab!

Unabhängig von der kautelarischen Öffnungsklausel, die zunächst vereinbart werden muss, enthält § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG eine gesetzliche Öffnungsklausel. So regelt § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG, dass die Wohnungseigentümer die Aufhebung einer bestehenden Veräußerungsbeschränkung beschließen können. Weiteres zur Anwendung der gesetzlichen Öffnungsklausel, sowie zu den neuen Beschlusskompetenzen aus dem Wohnungseigentumsrechts lesen Sie in diesem Fachbeitrag! Mit einem Klick geht es weiter!

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Nichtigkeit und Öffnungsklausel: Das sollten Sie als Rechtsanwalt wissen!

Nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG ist ein Beschluss nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Mangels konkreter rechtlicher Ausgestaltung der Nichtigkeitsgründe ist auf die zwingenden Bestimmungen und Grundsätze des WEG sowie des BGB zurückzugreifen. Dabei gilt ein "numerus clausus" der Nichtigkeitsgründe, der nicht durch Vereinbarung erweitert werden kann. Darin zeigt sich auch der Bezug zur Öffnungsklausel. So zeigt der numerus clausus von Nichtigkeitsgründen beispielsweise die Grenzen für eine mögliche Öffnungsklausel auf. Um mehr zum Thema Nichtigkeit und Öffnungsklausel im WEG zu erfahren, klicken Sie hier und lesen Sie unseren Beitrag!

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Die Öffnungsklausel im Wohneigentumsrecht: Unsere Checkliste zur Risikoabwägung Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung

Auch bei der Bewertung und Risikoabwägung einer Teilungserklärung, beziehungsweise Gemeinschaftsordnung sind etwaig bestehende Öffnungsklauseln zu berücksichtigen. So gewähren Öffnungsklauseln immerhin weitgehendere Beschlusskompetenzen für die Wohnungseigentümer und bergen somit das Potenzial, die Teilungserklärung oder auch die Gemeinschaftsordnung bis zu einem gewissen Grad abzuändern. Um Ihnen als Rechtsanwalt Unterstützung bei der Beurteilung von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen zu bieten, haben wir auf der nächsten Seite „Unsere Checkliste zur Risikoabwägung Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung“ für Sie bereitgestellt. Klicken Sie gleich hier!

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Rechtsprechung zu Öffnungsklausel im Wohneigentumsrecht: Materielle Überprüfbarkeit der auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel mit der erforderlichen Mehrheit gefassten Beschlüsse (BGH - Urteil vom 12.04.2019 V ZR 112/18)

Der BGH hatte in seinem Urteil vom 12.04.2019 über die materielle Überprüfbarkeit der auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel Beschlüsse zu befinden, die mit der erforderlichen Mehrheit gefasst wurden. Insbesondere war fraglich, inwiefern sich eine solche materielle Prüfung auf eine Willkürkontrolle zu beschränken hat oder auch eine tiefergehende Prüfung zulässig ist. Die Entscheidung des BGH finden Sie hier, mit nur einem Klick!

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Rechtsprechung zu Öffnungsklausel im Wohneigentumsrecht: Kein Zustimmungserfordernis dinglich berechtigter Dritter zur Eintragung einer vereinbarten Öffnungsklausel in das Grundbuch (OLG Düsseldorf - Beschluss vom 30.01.2004 I-3 Wx 329/03)

Das OLG Düsseldorf hatte in seinem Beschluss die Frage zu beantworten, ob es für die Eintragung einer vereinbarten Öffnungsklausel im Grundbuch, wonach über Änderungen der Gemeinschaftsordnung durch (qualifizierten) Mehrheitsbeschluss entschieden werden kann, der Zustimmung dinglich berechtigter Dritter bedarf. Lesen Sie hier, zu welchem Ergebnis das OLG Düsseldorf gelangte!

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Rechtsprechung zu Öffnungsklausel im Wohneigentumsrecht: Verdeckte Öffnungsklausel zur mehrheitlichen Feststellung des Baubeginns als Basis für Wohngeldpflicht (KG - Beschluss vom 19.09.2001 24 W 6354/00)

Das KG Berlin fasste Beschluss zu einer mehrheitlichen Feststellung des Baubeginns als Basis für eine Wohngeldpflicht, die auf eine verdeckte Öffnungsklausel in der Teilungserklärung hin erfolgte. Wie sich das KG Berlin zu dieser Sache verhielt, lesen Sie auf der nachfolgenden Seite in unserer Rubrik „Rechtsprechung zu Öffnungsklausel im Wohneigentumsrecht“. Klicken Sie hier!

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Rechtsprechung zu Öffnungsklausel im Wohneigentumsrecht: Öffnungsklausel für bauliche Veränderung und Pflasterung der gemeinschaftlichen Rasenfläche (KG - Beschluss vom 21.05.2003 24 W 253/02)

Das KG Berlin entschied in seinem Beschluss über die Reichweite und Auslegung einer in der Teilungserklärung aufgenommenen Öffnungsklausel, bauliche Veränderungen betreffend. Dabei war im konkreten Fall vor allem die Frage zu beantworten, ob unter diese Öffnungsklausel ebenfalls die Pflasterung einer Wegeabkürzung zum Müllplatz über eine gemeinschaftliche Rasenfläche fallen kann, obwohl eine angrenzende Sondernutzungsfläche dadurch beeinträchtigt würde. Hier geht es zum Beschluss des KG Berlin!

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Rechtsprechung zu Öffnungsklausel im Wohneigentumsrecht: Wahrung der Klagebegründungsfrist bei einer die Teilungserklärung betreffenden Beschlussanfechtungsklage im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH - Urteil vom 16.09.2016 V ZR 3/16)

In diesem Urteil hatte sich der BGH insbesondere mit der Frage zu beschäftigen, ob die Klagebegründungsfrist einer Beschlussanfechtungsklage gewahrt ist, wenn sich die Klagebegründung ausschließlich darauf bezieht, dass der Beschluss die Teilungserklärung ändere und dies einstimmig erfolgen müsse, während tatsächlich eine Öffnungsklausel vereinbart und das danach erforderliche Quorum nicht erreicht ist. Wie der BGH entschied, lesen Sie in dieser Entscheidung aus dem Bereich „Rechtsprechung zu Öffnungsklausel im Wohneigentumsrecht“!

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