Zur Vollständigkeit einer WEG-Jahresabrechnung gehören zwingend Angaben über Entwicklung und Stand der Gemeinschaftskonten. Andernfalls ist eine rechnerische Überprüfung der Richtigkeit der Abrechnung nicht möglich.
Die Abrechnung ist dann nicht nachvollziehbar, so dass ein diese Abrechnung genehmigender Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und anfechtbar ist.
Sachverhalt:
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Auf der Eigentümerversammlung werden unter anderem die Jahresabrechnungen für 2004, 2005 und 2006 beschlossen, die jeweils als Einzelrechnung mit folgenden Angaben bestehen:
"Ausgaben, Schlüssel (Gesamt)Betrag, (Einzel)Anteil, Summe Ausgaben, Anteil Summe Vorauszahlungen, Ergebnis." Weitere Bestandteile sind die Erläuterungen der Verteilerschlüssel sowie eine Darstellung der Rücklagenentwicklung mit Gesamtanteil, Anteileinheit und ihr Anteil, Zuführung, Zinsen und Rücklagenentnahmen.
Angaben zur Kontenentwicklung sind hingegen nicht Bestandteil der Abrechnungen. Schließlich beschließt die Versammlung, den Verwalter zu entlasten. Die Kläger fechten neben anderen Beschlüssen die Beschlüsse über die Genehmigung der Abrechnungen sowie über die Entlastung des Verwalters an. Hinsichtlich der Abrechnungen sind sie im Wesentlichen der Auffassung, dass diese nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, da keine Gesamtabrechnung und keine Einnahmenseite, keine Kontenstände zu Anfang und Ende des Wirtschaftsjahres existieren. Aufgrund der Mängel der von ihm vorgelegten Abrechnungen habe daher auch der Verwalter nicht entlastet werden dürfen.
Entscheidungsgründe:
Das AG Erfurt gibt der Anfechtungsklage insoweit statt. Unter Hinweis auf den Beschluss des OLG Hamm (OLG Hamm, Beschuss vom 21.11.1996 - 15 W 107/96, ZMR 1997, 251) stellt es zunächst fest, dass die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten muss. Sie muss für einen Wohnungseigentümer aus sich heraus und auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Grundlage der Abrechnung ist eine Gegenüberstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres.
Eine vollständige Jahresabrechnung muss ferner den Stand und die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten ausweisen, weil nur mit diesen Angaben eine hinreichende Information und eine rechnerische Überprüfbarkeit des wirtschaftlichen Stands der Eigentümergemeinschaft ermöglicht wird.
Es ist Aufgabe des Verwalters, die Jahresabrechnung in einer so übersichtlichen Form vorzulegen, dass ein durchschnittlicher Wohnungseigentümer ohne große Mühe eine Übersicht über die tatsächlich angefallenen Ausgaben der Gemeinschaft und ihre Aufbringung gewinnen kann. Eine bloße Errechenbarkeit - ggf. unter Beiziehung weiterer Unterlagen - reicht nicht.
Ist also anhand der vorgelegten Abrechnung ein Nachvollzug der rechnerischen Schlüssigkeit nicht möglich, weil die Aufstellung aus sich heraus bereits nicht nachvollziehbar und verständlich ist, ist der eine solche Abrechnung genehmigende Beschluss für ungültig zu erklären (OLG Frankfurt, Beschluss vom 15.11.2005 - 20 W 130/03, ZWE 2006, 194).
Nach Ansicht des Gerichts ist die Jahresabrechnung ohne Angabe der Konten, Anfangs- und Endbestände aus sich heraus nicht nachvollziehbar und verständlich. Werden die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in der Abrechnungsperiode vollständig in die Abrechnung aufgenommen, so stimmt deren Differenz mit der Differenz der Anfangs- und Endbestände der Bankkonten und ggf. der Barkasse überein. Die Angaben zu den Konten sind daher erforderlich, um die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamt- und Einzelabrechnungen darzulegen. Diese Kontenabstimmung indiziert dann die rechnerische Richtigkeit der Gesamtabrechnung (OLG Hamm, Beschluss vom 03.05.2001 - 15 W 7(01, ZMR 2001, 1001). Das AG Erfurt ist daher auch der Auffassung, dass es nicht ausreicht, lediglich den Anfangs- und den Endsaldo anzugeben. Vielmehr sind die Einnahmen und Ausgaben aufzuschlüsseln, so dass sich der Bestand des Kontos und der wirtschaftliche Stand der Eigentümergemeinschaft für den einzelnen Wohnungseigentümer nachvollziehbar ergibt.
Anmerkung: Anders als das AG Erfurt ist das BayObLG (BayObLG, Beschluss vom 30.06.2004 - 2Z BR 58/04, NJW-RR 2004, 1602) der Ansicht, dass fehlende Angaben in der Abrechnung regelmäßig nicht dazu führen, dass der Eigentümerbeschluss über die Genehmigung der Abrechnung für ungültig zu erklären ist. Vielmehr besteht hiernach nur ein Anspruch des Eigentümers auf Ergänzung der Abrechnung. Dieser Rechtsprechung folgt das AG Erfurt in der vorliegenden Entscheidung ausdrücklich nicht und stellt fest, dass auch eine lediglich unvollständige Abrechnung eine "falsche Abrechnung" ist, die auf eine fristgemäße Beschlussanfechtung hin korrigiert und zur neuerlichen Beschlussfassung vorgelegt werden muss.
Quelle: Rechtsanwalt Thomas Emmert - Urteilsanmerkung vom 06.06.08