Urteilsbesprechung: Zur formellen Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, bei der die Kosten für Frisch- und Abwasser in einer Gesamtsumme zusammengefasst abgerechnet werden.
BGH, Urt. v. 15.07.2009 – VIII ZR 340/08, Deubner Link 2009/20135
Amtlicher Leitsatz
Der Vermieter darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird.
So wirkt sich das Urteil des BGH auf Ihre Mandate aus:
Nur eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung wahrt die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und stellt einen sich aus ihr ergebenden Nachforderungsanspruch des Vermieters fällig. Voraussetzung für die formelle Ordnungsmäßigkeit ist u.a. die unterscheidbare Aufgliederung der einzelnen angesetzten Betriebskostenpositionen. Von diesem Grundsatz gibt es jedoch zu beachtende Ausnahmen.
Darum geht es:
Die Parteien streiten über die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung, in der der Vermieter die Kosten für Frisch- und Abwasser ohne weitere Aufschlüsselung in einer Position zusammengefasst und den durch die vorhandenen Frischwasserzähler gemessenen Verbrauch auf die Mieter umgelegt hat.
Nach Auffassung des Mieters stellt die Zusammenfassung mehrerer Betriebskostenarten einen formellen Fehler der Betriebskostenabrechnung dar, so dass die sich aus ihr ergebende Nachforderung nicht zur Zahlung fällig ist. Der BGH folgt dieser Ansicht im vorliegenden Fall nicht.
Wesentliche Entscheidungsgründe:
Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung
Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach ständiger Rechtsprechung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.
Aufschlüsselung der einzelnen Betriebskostenarten
Grundsätzlich ist auch die Aufschlüsselung der einzelnen Betriebskostenarten Voraussetzung für die formelle Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung. Nach überwiegender Meinung sind die angesetzten Betriebskostenarten einzeln und unterscheidbar aufzugliedern. Siehe dazu z.B.:
- OLG Dresden, Urt. v. 12.03.2002 – 5/23 U 2557/01, Deubner Link 2002/10659 = NZM 2002, 437
- OLG Hamburg, Urt. v. 06.02.2002 – 4 U 145/99, Deubner Link 2003/1003 = WuM 2003, 268)
Ausnahme wenn Frischwasserverbrauch zugrunde gelegt wird
Eine Ausnahme soll jedoch bei den – an sich nach der BetrKV zwei verschiedene Positionen bildenden – Kosten für Frisch- und Abwasser zulässig sein, wenn die Abrechnung des Abwassers an die des Frischwassers z.B. durch Zugrundelegung des gemessenen Frischwasserverbrauchs anknüpft. Siehe dazu z.B.:
- LG Berlin, Urt. v. 14.11.2002 – 62 S 230/02, GE 2003, 121
Der BGH folgt dieser Auffassung und sieht daher die streitgegenständliche Abrechnung als formell ordnungsgemäß an.
Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit der Abrechnung ist maßgeblich
Er stellt fest: Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Diese ist auch dann gewährleistet, wenn die - nach der Verkehrsanschauung ohnehin eng miteinander zusammenhängenden - Kosten für Frischwasser und Abwasser in der Abrechnung in einer Summe zusammengefasst und einheitlich abgerechnet werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn - wie hier - die Umlage einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird. Anhand dieser Angaben ist es dem Mieter ohne weiteres möglich zu überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Kosten nach dem Mietvertrag umlagefähig sind und ob der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde, sowie den Rechenschritt nachzuvollziehen, mit dem der von ihm zu tragende Anteil der Frischwasser- und Abwasserkosten ermittelt wurde.
Praxishinweis
Die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung entscheidet darüber, ob der Vermieter mit ihrer Vorlage die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB einhält und ob eine durch sie ausgewiesene Nachforderung überhaupt zur Zahlung fällig ist. Der BGH begrenzt mit seiner Entscheidung die Anforderungen an diese formelle Ordnungsmäßigkeit im Hinblick auf die Aufschlüsselung der einzelnen Betriebskostenarten gerade bei zwei in der Praxis bedeutsamen Betriebskosten, nämlich Frischwasser und Abwasser.
Vor allem bei Mietermandaten muss der Anwalt diese Entscheidung kennen, um nicht vorschnell von der Zahlung einer Nachforderung abzuraten, wenn es für die formelle Ordnungsmäßigkeit allein auf die hier streitgegenständliche Zusammenrechnung ankommt.
Umgekehrt darf der ‚Anwalt daraus nicht schlussfolgern, dass auch bei anderen Betriebskostenarten ohne weiteres eine Zusammenrechnung zulässig wäre. Die vorliegende Entscheidung des BGH lässt keine derartige Verallgemeinerung zu.
Weiterführende Informationen in rechtsportal.de/mietrecht:
- Checkliste Betriebskostenabrechnung, Deubner Link D802WEB_87985900
- Erläuterungen: Ordnungsgemäße Abrechnung der Betriebskosten, Deubner Link D802WEB_20842476
- Klage auf Rechnungslegung über angefallene Betriebskosten, Deubner Link D802WEB_9948910
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Quelle: Thomas Emmert, Rechtsanwalt, Regensburg - Urteilsbesprechung vom 13.10.09