Anforderungen an die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung.
Ob angesetzte Flächen- oder Verbrauchswerte zutreffen, berührt lediglich die materielle, nicht aber die formelle Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung. Dies gilt auch dann, wenn die jeweils angesetzten Werte im Vergleich zu Vorjahreszeiträumen deutliche Abweichungen aufweisen.
Die Parteien streiten um Nachzahlungsansprüche des Klägers aus Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen für die Jahre 1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004. Im Streit steht u.a. angesichts mehrfach wechselnder und zwischen Heizkosten und Warmwasser differierender Wohnflächenangaben sowie auffälliger Schwankungen der Verbrauchsmengen bei einem gesondert erfassten Gewerbemieter (Wäscherei) bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit der auch inhaltlich mehrfach geänderten Abrechnungen.
Das Amtsgericht hat etwaige Nachzahlungsforderungen für die Zeit bis zum Jahre 2000 als verjährt sowie Nachzahlungsforderungen aus den Folgejahren mit Ausnahme des Jahres 2001, für das die Klage zurückgenommen war, mangels formell ordnungsgemäßer Rechnungslegung als nicht fällig angesehen und die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Vermieters zurückgewiesen. Hiergegen wendet dieser sich mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.
Der BGH gibt dem Vermieter Recht und stellt fest, dass die streitigen Heiz- und Warmwasserkosten für die Jahre 1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004 formell ordnungsgemäß abgerechnet und damit im Umfang ihrer noch festzustellenden sachlichen Berechtigung zur Nachzahlung fällig geworden sind.
Nach Darstellung des einschlägigen Meinungsstreits führt der Senat aus, dass die Erläuterung von im Vergleich zu Vorjahresabrechnungen aufgetretenen Flächenabweichungen und Verbrauchswertschwankungen nicht für die formelle Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnungen erforderlich ist. Maßgeblich ist insoweit allein, ob die Abrechnung aus sich heraus für den Mieter nachvollziehbar ist, was der BGH vorliegend bejaht.
Zugleich nimmt er eine Abgrenzung zu früheren Entscheidungen vor, in denen er einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat. Dort, so der BGH, ist es vor allem um Fallgestaltungen gegangen, bei denen entweder der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich war ((BGH, Urteil vom 09.04.2008 - VIII ZR 84/07) oder bei denen vor Anwendung des Verteilerschlüssels die über ihn zu verteilenden Gesamtkosten noch durch einen internen Rechenschritt um nicht umlagefähige Kosten zu bereinigen waren, ohne dass dieser Rechenschritt offen gelegt war und durch eine dadurch hergestellte Transparenz vom Mieter nachvollzogen werden konnte (BGH, Urt. v. 31.10.2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142; BGH, Urt. v. 14.02.2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059). In jenen Fällen ist der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels oder Kenntnis der internen Rechenschritte, durch die die Gesamtkosten außerhalb der dann erteilten Abrechnung vorab bereinigt worden sind, außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen.
Anmerkung: Der BGH setzt mit dieser Entscheidung den Anforderungen an die formelle Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung Grenzen. Dies ist insbesondere bedeutsam für die Frage, ob die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB gewahrt ist und ob eine in der Abrechnung ausgewiesene Nachforderung fällig ist, da beides den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraussetzt.
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Quelle: Rechtsanwalt Thomas Emmert - Urteilsanmerkung vom 24.06.08