Im Februar 2009 stehen in folgenden miet- und wohnungseigentumsrechtlich relevanten Verfahren beim BGH Verhandlungs- bzw. Verkündungstermine an.
1. Schönheitsreparaturen, Az. VIII ZR 166/08, Termin am 18.02.2009
2. Schönheitsreparaturen, Az. VIII ZR 210/08, Termin am 18.02.2009
1. Schönheitsreparaturen
Verhandlungstermin: 18. 02.2009
Aktenzeichen: VIII ZR 166/08
Vorinstanzen:
AG Dessau – Urt. v. 13.12.2007 - 4 C 327/07
LG Dessau-Roßlau – Urt. v. 15.05.2008 - 6 S 11/08
Sachverhalt und Verfahrensverlauf
Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten in Dessau. Der Formularmietvertrag enthielt unter § 9 Nr. 2 folgende Klausel:
"Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, das Anstreichen der Decken und Wände, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen.
Bei normaler Nutzung sind die Schönheitsreparaturen ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen."
Nach Ende des Mietverhältnisses ließ die Beklagte verschiedene Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten in der Wohnung durchführen und rechnete unter anderem die Kosten für Schönheitsreparaturen in Höhe von 434,34 € mit dem Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution auf.
Die Kläger machen die Rückzahlung ihres restlichen Kautionsguthabens im Wege der Klage geltend. Die Klage hatte insoweit in erster Instanz Erfolg. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung unter anderem ausgeführt: Ein Gegenanspruch der Beklagten in Höhe von 434,34 € folge aus der nicht fachgerechten Ausführung der Schönheitsreparaturen durch die Kläger. Die Verpflichtung der Kläger zur Durchführung der Schönheitsreparaturen sei nicht wegen eines "starren" Fristenplans unwirksam. Aufgrund des Einschubs in der Klausel "bei normaler Benutzung" liege ein zulässiger, "flexibler" Fristenplan vor, denn daraus sei ersichtlich, dass die Renovierungspflicht nicht allein vom Zeitablauf abhängig, sondern eine Anpassung an den tatsächlichen Renovierungsbedarf möglich sei.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
2. Schönheitsreparaturen
Verhandlungstermin: 18. 02.2009
Aktenzeichen: VIII ZR 210/08
Vorinstanzen:
AG Wedding – Urt. v. 14.11.2007 - 20 C 202/07
LG Berlin – Urt. v . 09. 06.2008 - 67 S 7/08
Sachverhalt und Verfahrensverlauf
Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung des Klägers in Berlin. Der Formularmietvertrag enthielt in § 4 Abs. 2 des Mietvertrages folgende Klausel:
"Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (Vergleiche § 13)."
Angefügt war der maschinenschriftliche Zusatz: "einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia". In § 13 Abs. 1 Satz 1 des Mietvertrages war bestimmt:
"Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, so hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster."
Mit der Klage begehrt der Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses unter anderem Schadensersatz in Höhe von 8.696,66 € für die Kosten der Schönheitsreparaturen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht der Zahlungsklage in Höhe von 6.902,03 € stattgegeben und zur Begründung ausgeführt: Der Kläger könne Schadensersatz für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen verlangen. Zwar sei bei Wohnraumietverhältnissen eine Klausel, die den Mieter verpflichte, die Fenster und Türen nicht nur von innen, sondern auch von außen zu streichen, nicht hinzunehmen. Die Unwirksamkeit einer solchen Klausel führe aber nicht zu einer vollständigen Unwirksamkeit der gesamten Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Es handele sich um eine sprachlich und inhaltlich teilbare Formularbestimmung, so dass die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen zwar hinsichtlich des Anstrichs von Türen und Fenstern - sowohl von innen, als auch von außen - entfalle, im Übrigen aber Bestand habe.
Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.
Quelle: BGH - Pressemitteilung vom 30.01.09