„Dramatisierung“ tatsächlich bestehenden Eigenbedarfs unschädlich

BGH, Urt. v. 17.03.2010 — VIII ZR 70/09, Deubner Link = 2010/7257

Ein etwaiges „Dramatisieren“ des tatsächlich bestehenden Eigenbedarfs allein führt nicht zwangsläufig dazu, dass es an der nach § 573 Abs. 3 BGB erforderlichen Begründung einer Eigenbedarfskündigung fehlt und sie deshalb aus formellen Gründen unwirksam ist.

Darum geht es
Die Parteien streiten über eine Eigenbedarfskündigung. Die Vermieterin erklärt, dass sie den Wohnraum für sich und ihre beiden Kinder benötigt. Derzeit wohnt sie zur Miete und hat darüber hinaus für ihre berufliche Tätigkeit ein separates Büro angemietet. In dem von der Mieterin gemieteten Wohnhaus kann sie unter einem Dach wohnen und arbeiten. Sie erspart sich damit auch die Miete für ihre derzeitige Wohnung und ihr jetziges Büro und kann ihre Kinder persönlich betreuen.
Das Landgericht weist die Räumungsklage ab. Aus der Sicht des LG erweckt die Vermieterin in ihrem Kündigungsschreiben den — tatsächlich unzutreffenden — Eindruck, in dem bisher von ihr bewohnten Anwesen befänden sich Wohnung und Büro nicht unter einem Dach. Damit stellt sie ihren Eigenbedarf so dar, als sei sie gerade aus diesem Grund besonders auf das von der Mieterin bewohnte Wohnhaus angewiesen.

Wesentliche Entscheidungsgründe
Zweck der Pflicht zur Begründung einer Eigenbedarfskündigung ist es, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Hierzu muss im Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund so bezeichnet werden, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann . Bei einer Eigenbedarfskündigung reicht daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, dass diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, aus (siehe auch BGH Urt. v. 27.06.2007 — VIII ZR 271/06, Deubner Link 2007/15745 = NZM 2007, 679).

Die vorliegende Kündigung genügt aus der Sicht des BGH diesen Anforderungen. Die Vermieterin hat die Gründe für ihren Erlangungswunsch hinreichend konkret angegeben. Schädlich, so der BGH, sind nur unrichtige Angaben des Vermieters, die darüber hinwegtäuschen sollen, dass nach dem wirklichen Sachverhalt der Eigenbedarf nicht besteht oder nur vorgeschoben ist. Im Einzelfall können sie auch ein Indiz gegen die Ernsthaftigkeit des vom Vermieter angeführten Eigennutzungswunsches darstellen. Beides ist aber bei der vorliegenden Kündigung nicht gegeben. Der BGH vermag noch nicht einmal zu erkennen, inwieweit es für die Beurteilung des geltend gemachten Eigenbedarfs darauf ankommen könnte, ob sich auch bei ihrer jetzigen Mietwohnung das separate Büro im selben Gebäude befindet.

Fazit
Der BGH stellt fest: Ein etwaiges „Dramatisieren der Eigenbedarfssituation“ allein führt noch nicht zwangsläufig dazu, dass es an der nach § 573 Abs. 3 BGB erforderlichen Begründung fehlt und eine Kündigung bereits aus diesem formellen Grund unwirksam ist.

Praxishinweis
Voraussetzung für die Eigenbedarfskündigung ist nach § 573 Abs. 2 Satz 2 BGB, dass der Vermieter die Wohnung „benötigt“. Dies ist dann der Fall, wenn er für seinen Nutzungswunsch vernünftige, nachvollziehbare Gründe hat (Zahn/Wiek in Hannemann/Wiek/Emmert, Handbuch des Mietrechts, § 24 Rdnr. 144 ff; BGH, Rechtsentscheid v. 20.01.1988 — VIII ARZ 4/87, Deubner Link 1992/2690 = WuM 1988, 489). Eine Dringlichkeit ist ebenso wenig erforderlich, wie ein Notfall vorliegen muss (BVerfG, Beschl. v. 11.11.1993 — 1 BvR 696/93, Deubner Link 1994/1014 = WuM 1993, 729). Auch kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter bisher unzureichend oder zu teuer untergebracht ist (BGH, a.a.O.)

Andererseits reicht der bloße Wille des Vermieters, in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, für die Annahme von Eigenbedarf nicht aus.

Vor diesem Hintergrund zieht die Entscheidung überhöhten Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung Grenzen. Der in der Eigenbedarfskündigung zum Ausdruck kommende Nutzungswunsch des Vermieters muss aber weiterhin tatsächlich vernünftig und nachvollziehbar sein. Ist dies nicht der Fall und soll erst durch die Dramatisierung der Eindruck des Gegenteils erweckt werden, ist die Kündigung unwirksam.

Weiterführende Informationen in rechtsportal.de/mietrecht:

Arbeitshilfen, Schriftsatzmuster: „Ordentliche Vermieterkündigung nach § 573 BGB“

Bibliothek, Handbuch des Mietrechts, Stichwort „Ordentliche Kündigung des Vermieters“