Miet- und WEG-Recht -

Kosten der Überprüfung der Betriebssicherheit als Betriebskosten?

Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter bei der Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage entstehen, können als „sonstige Betriebskosten“ auf den Mieter umgelegt werden.

Die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit einer technischen Anlage dient als solche nicht der Beseitigung von Mängeln, so dass die hierfür anfallenden Kosten als „sonstige Betriebskosten“ grundsätzlich umlegbar sind. Auf die Qualifizierung als „Wartungskosten“ i.e.S. kommt es nicht an.

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatten die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, dass Kosten für die Revision von Elektroanlagen, Gasgeräten, brandschutztechnischen Einrichtungen sowie weiterer installierter Haustechnik als „sonstige Betriebskosten“ i.S.v. von Nr. 17 d. Anlage 3 zu § 27 II. BV (bzw. nunmehr § 2 Nr. 17 BetrKV) auf die Mieterin umgelegt werden.

Die  Vermieterin ließ die Elektroanlagen entsprechend den berufsgenossenschaftlichen Unfallverhütungsvorschriften im Abstand von vier Jahren durchführen. Nach Vorlage der diese Kosten ausweisenden Betriebskostenabrechnung 2002 verweigerte die Mieterin die Zahlung der hierauf entfallenden 22,65 €. Die  Vermieterin klagte den Betrag ein, Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage ab.

Das Landgericht begründete die Abweisung damit, dass die angesetzten Kosten keine umlagefähigen Betriebskosten, sondern vielmehr Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten seien, die ebenso wie Verwaltungskosten nicht  auf den Mieter umgelegt werden könnten. Der Vermieter schütze sich mit der Überprüfung der Betriebssicherheit der Elektroanlage vor der Inanspruchnahme wegen etwaiger Mängel und komme so lediglich seiner ohnedies bestehenden Verkehrssicherungspflicht nach.

Anders als das LG gab der BGH der Vermieterin Recht. Tatsächlich diene die Überprüfung der Betriebssicherheit technischer Anlagen als solche nicht der Beseitigung von Mängeln, so dass es sich bei den hierfür anfallenden Kosten nicht um Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten handele.

Der in der Literatur vertretenen Auffassung, wonach der Vermieter mit der Überprüfung vordringlich seiner eigenen Verkehrssicherungspflicht nachkomme und diese deshalb als Kosten der „vorbeugenden Instandhaltung“ zu qualifizieren seien (so z.B. Eisenschmid in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl. § 2 BetrKV Rdn. 3923), trat der BGH ausdrücklich entgegen. Dies sei jedenfalls dann nicht der Fall, wenn es sich um regelmäßig anfallende, nicht durch eine bereits aufgetretene Störung veranlasste Maßnahmen handele, die der Überprüfung der allgemeinen Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit  einer technischen Einrichtung dienten.

Die BetrKV sehe in bestimmten Fällen wie z.B. den Kosten für die Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Fahrstühle, § 2 Nr. 7 BetrKV oder den Schornsteinfegerkosten, § 2 Nr. 12 BetrKV) soagr ausdrücklich deren Umlagefähigkeit vor.

Der BGH wandte sich auch dagegen, die Umlagefähigkeit auf aus „Wartungskosten“ zu qualifizierende Kosten zu beschränken (so aber Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl. A III Rdnr. 136). Hierfür bestehe keine Notwendigkeit, da der Vermieter auch ohne eine solche Einschränkung nicht beliebig alle regelmäßigen Kosten, die ihm für eine reibungslose Durchführung der Vermietung sinnvoll erscheinen, auf den Mieter umlegen könne. Auch ohne eine solche Einschärnkung bleibe es dem Vermieter verwehrt, Verwaltungs- und Instandsetzungs-/Instandhaltungskosten auf den Mieter umzulegen. Überdies seien auch nur „laufend entstehende Kosten“ der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung umlagefähig.

Laufend entstünden Kosten aber auch dann, wenn sie regelmäßig wie hier in einem vierjährigen Turnus anfielen. Ob Kosten, die in noch längeren Zeiträumen anfallen, noch i.S.d. BetrKV „laufend“ entstünden, bedürfe im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. Auch das vom Vermieter bei der Abrechnung der Nebenkosten gem. § 556 Abs. 3 S. 1 BGB zu beachtende Wirtschaftlichkeitsgebot sei vorliegend nicht verletzt. Soweit sich der Vermieter wie in diesem Fall bezüglich der Prüfung der technischen Anlagen an den Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften orientiere und die dort vorgesehenen Maßnahmen zur Schadensverhütung ergreife, handele er im Rahmen einer gewissenhaften und sparsamen Wirtschaftsführung.

Anmerkung
Der BGH äußert sich hier nur zur grundsätzlichen Umlagefähigkeit der laufenden Kosten für die Überprüfung der Betriebssicherheit technischer Anlagen. Damit diese im Einzelfall wirksam auf den Mieter umgelegt werden, bedarf es weiterhin einer die umzulegende Kostenart konkret bezeichnenden Vereinbarung im Mietvertrag. Die bloße Angabe "sonstige Betriebskosten" reicht ebensowenig aus, wie die bloße Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog der BetrKV (oder ehedem Anlage 3 zu § 27 II BV), wenn sonstige Betriebskosten i.S.v. Nr. 17 § 2 BetrKV umgelegt werden sollen. Anders als bei Nrn. 1–16, die die einzelnen Betriebskosten namentlich aufführen, stellt Nr. 17 selbst wiederum nur einen allgemein beschreibenden Auffangtatbestand dar, weshalb ein schlichter Verweis auf diese Vorschrift zu keiner hinreichenden inhaltlichen Bestimmung der übertragenen Kosten führt. Dementsprechend ist zur Umlage der sonstigen Betriebskosten eine konkrete Beschreibung erforderlich, worum es sich bei diesen sonstigen Betriebskosten im Einzelnen handelt. (Emmert in Hannemann / Wiek / Emmert, Handbuch des Mietrechts, 3. Aufl. § 14 Rdn. 102; BGH vom 07.04.2004 – VIII ZR 167/03, WuM 2004, 290; BGH vom 20.01.1993 – VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061; LG Osnabrück vom 31.05.1995 – 11 S 160/94, WuM 1995, 434; LG Hannover vom 06.12.1990 – 16 S 216/90, WuM 1991, 358.)

Quelle: RA Th. Emmert - Urteilsanmerkung vom 28.03.07

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