Steht dem Mieter gegen den Vermieter ein Kostenerstattungsanspruch zu, wenn er im Vertrauen auf eine tatsächlich unwirksame Schönheitsreparaturenklausel Schönheitsreparaturen durchführt?
Das LG Landshut hält den Vermieter für verpflichtet, dem Mieter jene Aufwendungen zu ersetzen, die diesem entstehen, wenn er bei Vertragsbeendigung Schönheitsreparaturen durchführt, obwohl die ihn hierzu verpflichtende Klausel im Mietvertrag vom Mieter unerkannt unwirksam ist.
Mit dieser Auffassung steht das LG Landshut nicht allein. Streitig ist jedoch, auf welche Rechtsgrundlage ein solcher Anspruch des Mieters zu stützen ist. Nach Meinung des LG Landshut hat der Mieter einen Aufwendungsersatzanspruch aus § 539 BGB, der wiederum ins Recht der Geschäftsführung ohne Auftrag verweist. Das Landgericht führt aus:
"Die Malerarbeiten waren (zumindest auch) ein objektiv fremdes Geschäft für einen anderen im Sinne des § 677 BGB, die die klagenden Mieter mit dem erforderlichen Willen, jedenfalls auch im Interesse des beklagten Vermieters zu handeln, durchführten. Da die Klausel, mit der deren Durchführung auf die Kläger übergewälzt werden sollte, unwirksam ist, führten die Kläger ohne wirksame Beauftragung ein Geschäft, das den Beklagten als Vermietern oblag und in deren Rechts- und Interessenkreis fiel. Da jene auch nicht während eines laufenden Mietverhältnisses, sondern in Hinblick auf dessen Beendigung durchgeführt wurden, handelten die Kläger auch nicht in dem eigenen Interesse, die Wohnung entsprechend ihren Wünschen und Vorstellungen zu verschönern und instand zu halten."
Ansprüche aus GoA sprechen auch zu z.B.:
- LG Wuppertal, Urt.v. 23.08.2007 - 9 S 478/06, WuM 2007, 567;
- LG Karlsruhe, Urt. v. 28.04.2006 - 9 S 479/05, NJW 2006, 1983.
Nach anderer Auffassung scheidet die Anwendung der GoA aus, z.B.:
- Börstinghaus, WuM 2005, 675;
- LG Berlin, Urt .v. 23.10.2006 - 62 S 187/06, Grundeigentum 2007, 517;
- AG Karlsruhe, Urt.v. 06.09.2005 - 5 C 212/05, DWW 2005, 374;
stattdessen soll der Mieter grds. einen bereicherungsrechtlichen Anspruch haben, der allerdings nur durchgreift, wenn der Mieter hinreichend konkret vorträgt, worin die Bereicherung des Vermieters durch die durchgeführten Schönheitsreparaturen etwa im Hinblick auf einen erhöhten Ertragswert bestehen soll (LG Berlin, a.a.O.; AG Karlsruhe, a.a.O.).
Anmerkung: Der Aufwendungsersatzanspruch nach § 539 BGB unterliegt schon dem Wortlaut nach der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB. Aber auch dann, wenn der Anspruch auf §§ 812 ff. BGB gestützt wird, soll er nach § 548 Abs. 2 BGB verjähren (Gather in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. § 548 Rdn. 58).
Quelle: Rechtsanwalt Thomas Emmert - Beitrag vom 01.12.08