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Miet- und WEG-Recht -

Mietverträge: Kündigung wegen verhinderter Wohnungsbesichtigung

Wenn Mieter sich weigern, die Wohnung vom Eigentümer besichtigen zu lassen, kann das eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Das hat das Amtsgericht München entschieden. Im Streitfall hatten Mieter zunächst keine Besichtigung durch Interessenten für den Wohnungskauf zugelassen. Später kamen auch mit den Erwerbern der Wohnung mehrere Besichtigungstermine nicht zustande.

Darum geht es

Die Mieter wohnten bereits seit 2005 in einer 60 Quadratmeter großen Dreizimmerwohnung in der Maxvorstadt. Als diese verkauft werden sollte, verweigerten sie möglichen Interessenten jede Besichtigung. Aber auch so fanden sich Käufer.

Diese wollten ihre neu erworbene Wohnung zumindest nach dem Erwerb anschauen und vereinbarten im Zeitraum von fünf Monaten insgesamt acht Besichtigungstermine. 

Keiner der Termine kam zustande. Daraufhin mahnten sie die Mieter ab und kündigten dann den Mietvertag außerordentlich.
Die Kläger meinen, ihnen stünde ein Besichtigungsrecht zu, um den Zustand der Wohnung zu bewerten zu können.

Auch die finanzierende Bank müsse diese Möglichkeit haben. Die beharrliche Weigerung stelle einen Grund für eine außerordentliche Kündigung dar.

Die Beklagten führten verschiedene Gründe an, warum die Besichtigungstermine nicht zustande gekommen seien. An einem Termin habe der Mieter sich auf eine Online Schulung vorbereiten müssen. 

Die übrigen Termine seien zumeist an Corona-Tests, Isolationen und den Infektionsschutzbestimmungen gescheitert.

Wesentliche Entscheidungsgründe

Das Amtsgericht München hat der Klage stattgegeben. Das Gericht verurteilte die zwei Mieter, aus ihrer Wohnung auszuziehen.

Die Kläger können demnach von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus §§ 546 Abs. 1, Abs. 2 985 BGB verlangen.

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis von jeder Partei aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. 

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. 

Diese Voraussetzungen lagen nach Auffassung des Amtsgerichts München im Streitfall vor. Die Verweigerung des Zutritts zur Besichtigung der Wohnung durch die Kläger stelle einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 Abs. 1, 3 Satz 1 BGB dar. 

Für eine Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter müssen grundsätzlich besondere Gründe vorliegen. Solche Gründe lagen nach dem Gericht im Streitfall vor. 

Da die Kläger vor dem Kauf der Wohnung wegen der Verweigerung der Besichtigung durch den Beklagten keine Gelegenheit gehabt hätten, die Wohnung zu besichtigen, stehe den Klägern als Erwerber der Wohnung ein Besichtigungsrecht zu.

Die vorgetragenen Verhinderungsgründe überzeugten das Gericht hingegen nicht. Ausreichende Verhinderungsgründe hätten die Beklagten nicht vorgetragen bzw. nicht bewiesen. 

Soweit die Beklagten vortragen, eine Besichtigung sei nicht möglich gewesen, weil der Beklagte am Wochenende Onlineformate für eine Schulung vorbereiten musste, hätten die Beklagten mit Vorlage der Bestätigung keinen zulässigen Beweis angeboten. 

Zudem stelle die Schulungsvorbereitung keinen ausreichenden Verhinderungsgrund dar. Selbst wenn der Vortrag zutreffend sei, wäre dem Beklagten zumutbar gewesen, für eine Besichtigungsmöglichkeit der Wohnung zu sorgen. 

Soweit die Beklagten behaupten, der Beklagte habe sich wegen eines Coronavirustests in Quarantäne begeben müssen, liege kein zulässiges Beweisangebot vor. Es seien weder eine ärztliche Bescheinigung, Testnachweise oder behördliche Quarantäneanordnungen vorgelegt, noch andere Beweise angeboten worden.

Das Urteil ist rechtskräftig.

Amtsgericht München, Urt. v. 26.08.2021 - 474 C 4123/21

Quelle: Amtsgericht München, Pressemitteilung v. 29.04.2022

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