Im Mai 2008 wird der Bundesgerichtshof zu vier mietrechtlichen Fragestellungen entscheiden.
Bei den Klagen geht es um Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen, Schönheitsreparaturen, Mängelbeseitigungsansprüche sowie um die Feststellung eines Vorkaufsrechts nach § 577 BGB.
Verhandlungstermin: 2105.2008 zum Aktenzeichen VIII ZR 261/07
Der Kläger ist Vermieter einer von den Beklagten gemieteten Sechs-Zimmer-Wohnung in Berlin. Mit der Klage verlangt er Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1998/1999 bis 2004.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen, weil die Forderungen nicht fällig seien. Zur Begründung hat das Berufungsgericht im Wesentlichen ausgeführt: Die Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung mit Flächenmaßstäben oder bestimmten Primärenergieverbrauchsmengen erfordere eine Erläuterung der Flächenansätze bzw. der verbrauchten Energiemenge, wenn in einer Gesamtschau mehrerer Abrechnungen nach Abrechnungsperioden die angesetzten Werte eines jeden Jahres schwankten und unverständlich würden. In den Abrechnungen für 1998/1999, für 1999/2000 und für das Rumpfjahr 2000 sei die Gesamtheizfläche mit 1296,28 qm angegeben, die Gesamtfläche für Warmwasser mit 1144,67 qm, für 2001 seien 1306,03 qm bzw. 1172,11 qm, für 2002 1313,62 qm bzw. 1246,41 qm, für 2003 1301,87 qm bzw. 1246,41 qm und für 2004 1301,81 qm bzw. 1365,66 qm angesetzt worden. Die Gesamtschau der Abrechnungen ergebe ein derart uneinheitliches Bild, dass die einzeln angesetzten Posten ohne nähere Erläuterung nicht mehr nachvollziehbar seien.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Zahlungsverlangen weiter.
Verkündungstermin: 28.05.2008 zum Aktenzeichen VIII ZR 126/07
Die Klägerin ist Mieterin eines Reihenhauses in der "Lentze-Siedlung" in Berlin. Die Beklagte ist seit Anfang März 2005 Eigentümerin der (ungeteilten) Grundstücke. Sie möchte die "Lentze"-Siedlung in Einzelgrundstücke aufteilen. Die Klägerin hat unter anderem Klage auf Feststellung eines Vorkaufsrechts nach § 577 BGB erhoben.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass der Klägerin kein Vorkaufsrecht zustehe. Die Vorschrift des § 577 BGB sei nur dann anwendbar, wenn Wohnungseigentum begründet werden solle. Eine entsprechende Anwendung der Vorschrift auf von der Beklagten beabsichtigte Realteilung komme nicht in Betracht, weil keine ausfüllungsbedürftige Gesetzeslücke vorliege. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Dagegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Klägerin.
Verkündungstermin: 28.05.2008 zum Aktenzeichen VIII ZR 133/07
Die Parteien streiten darum, ob Ansprüche der Mieter gegen den früheren Vermieter verjährt sind.
Die Kläger waren seit 1955 Mieter einer Wohnung der Rechtsvorgängerin der Beklagten. Nach dem Mietvertrag war der Vermieter zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet; die Kosten hierfür hatten die Mieter zu tragen. Dementsprechend entrichteten die Kläger monatlich einen Pauschalbetrag. In einer 1969 abgeschlossenen Zusatzvereinbarung kamen die Kläger und die damalige Vermieterin überein, dass die Kläger die Schönheitsreparaturen gegen Erstattung der monatlich von ihnen gezahlten Pauschalbeträge selbst ausführen konnten.
Am 01.12.1996 trat die Beklagte als Vermieterin in das Mietverhältnis ein. Mitte 2005 veräußerte sie das Hausgrundstück an eine neue Eigentümerin, die am 21.02.2006 in das Grundbuch eingetragen wurde.
Mit der am 22.08.2006 eingegangenen Klage haben die Kläger Rückerstattung der Pauschalbeträge in Höhe von monatlich 27,60 € für den Zeitraum von Dezember 1996 bis August 2005 verlangt, insgesamt 2.898 €. Die Beklagte hat unter anderem die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage aus diesem Grund abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Es hat den Anspruch der Kläger als verjährt angesehen. Es handele sich um einen - gegen den bisherigen Vermieter gerichteten - Anspruch des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen, der gemäß § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten seit der Beendigung des Mietverhältnisses verjähre. Mit der Veräußerung habe das Mietverhältnis geendet. Die Verjährungsfrist von sechs Monaten habe am 21.02.2006 begonnen und sei am 21.08.2006 - einen Tag vor Klageeinreichung - abgelaufen.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Zahlungsverlangen weiter.
Verhandlungstermin: 28.05.2008 zum Aktenzeichen VIII ZR 271/07
In der von der Klägerin gemieteten Wohnung traten zwischen dem 08.12.2008 und 10.12.2002 Schwarzstaubablagerungen ("Fogging") auf. Zuvor hatte ein von der Klägerin beauftragtes Unternehmen die Fenster der Wohnung gereinigt; dadurch kühlte sich die Raumtemperatur ab. Die Klägerin verlangte von den beklagten Vermietern vergeblich Beseitigung der Ablagerungen. Mit der Klage hat die Klägerin eine Vorschusszahlung für Kosten der Mängelbeseitigung geltend gemacht.
Das Amtsgericht hat die Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte Erfolg; das Landgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Schwarzverfärbungen der Decken und Wände seien ein Mangel der Mietsache. Nach den Ausführungen des Sachverständigen seien die schwärzlichen Verfärbungen zwar nicht auf Mängel der Bausubstanz zurückzuführen. Ursache der Schwarzfärbungen sei das Zusammenwirkungen von Emissionen aus Wandfarbe und Teppichboden, der Absenkung der Bauteiloberflächentemperatur und dem zusätzlichen Eintrag flüchtiger organischer Substanzen während des Fensterputzens. Die Ursache der "Fogging"-Erscheinungen stamme somit aus dem Verantwortungsbereich der Klägerin, weil sie die Wandfarbe und den Teppichboden in die Wohnung eingebracht und das Reinigen der Fenster veranlasst habe.
Gleichwohl lasse dies den Anspruch der Klägerin nicht entfallen, weil sie den Mangel nicht zu vertreten habe. Das Anbringen der Wandfarbe, das Verlegen des Teppichs und die winterliche Fensterreinigung sei vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnung (§ 538 BGB).
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr auf Klageabweisung gerichtetes Begehren weiter.
Quelle: BGH - Pressemitteilung vom 17.04.08