Miet- und WEG-Recht -

Untervermietung: Umfang des Auskunftsrechts des Gewerberaumvermieters

Jedenfalls bei Gewerberaummietverhältnissen kann der Vermieter regelmäßig die Zustimmung zur Untervermietung von der Auskunft über die wirtschaftlichen Verhältnisse des künftigen Untermieters abhängig machen.

Der für Wohnraummietverhältnisse weiterhin geltende Grundsatz, wonach die wirtschaftlichen Verhältnisse des künftigen Untermieters für den Vermieter unerheblich seien, da der Untermieter mit dem Hauptvermieter kein Vertragsverhältnis eingehe und auch nicht für den Hauptmietzins aufzukommen habe, ist auf Gewerberaummietverhältnisse nicht anwendbar

Die Parteien streiten, ob die Mieterin ein gewerbliches Mietverhältnis wegen Versagung der Zustimmung zur Untervermietung außerordentlich kündigen konnte. Der Mietvertrag enthielt neben einer Betriebspflichtvereinbarung eine Untervermietungserlaubnis mit Zustimmungsvorbehalt, wobei der Vermieterin ein Recht zur Verweigerung der Zustimmung aus wichtigem Grund eingeräumt wurde.

Als die Mieterin um die Erlaubnis zur Untervermietung bat, machte die Vermieterin deren Erteilung von der Mitteilung der Person des Untermieters sowie von Daten zur Beurteilung von dessen Zuverlässigkeit und Bonität und schließlich von den im Untermietverhältnis geschlossenen Mietbedingungen, insbesondere der Miethöhe, abhängig.

Die Mieterin teilte mit, um wen es sich bei dem Untermieter handelt und verweigerte im Übrigen die Auskunft mit der Begründung, nicht zur Mitteilung der weiteren, von der Vermieterin angeforderten Daten verpflichtet zu sein. Die Vermieterin weigerte sich hierauf, die erbetene Zustimmung zu erteilen, stellte aber eine Erteilung für den Fall in Aussicht, dass die Mieterin die angeforderten Informationen nachreicht. Schließlich kündigte die Mieterin das Mietverhältnis wegen der Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung außerordentlich zum 30.06.2003. Da die Mieterin seit 01.07.2003 keine Miete mehr bezahlte, kündigte die Vermieterin ihrerseits im März 2004 das Mietverhältnis fristlos.

Der BGH stellt fest, dass die Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern durfte und die Mieterin daher nicht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt war.

Um dem Vermieter die Entscheidung zu ermöglichen, ob er die Erlaubnis zur Untervermietung wegen in der Person des Dritten liegender Gründe verweigern kann, ohne dadurch das Recht zur außerordentlichen Kündigung auszulösen, muss der Mieter dem Vermieter den Dritten namentlich benennen und - auf Nachfrage - nähere Angaben zur Person machen. Jedenfalls bei Gewerberaummietverhältnissen darf der Vermieter auch Angaben über die wirtschaftliche Situation des künftigen Untermieters verlangen. 

Der BGH stellt zugleich klar, dass die in Rechtsprechung und Literatur vertretene Auffassung, dass die wirtschaftlichen Verhältnisse des Dritten keinen wichtigen Grund für die Versagung abgeben können (zum Streitstand: Herrlein/Kandelhard Mietrecht 2. Aufl. § 540 BGB Rdn. 27 m.w.N.), weil der Vermieter ausreichend abgesichert sei, wenn die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters keinen Anlass zur Besorgnis gäben, sich in erster Linie auf die Untervermietung von Wohnraum bezieht (LG Hamburg WuM 1991, 585, 586; LG Berlin NZM 2002, 947, 948; Sternel Mietrecht 3. Aufl. II Rdn. 255). Diese Ansciht sei auf gewerbliche Mietverhältnisse nicht ohne weiteres übertragbar.

Das Gericht weist darauf hin, dass für die gewerbliche Miete ein Bedürfnis des Vermieters bejaht wird, die wirtschaftlichen Verhältnisse des Untermieters zu erfahren (OLG Hamm DWW 1996, 162 m. Anm. Weskamp; Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 8. Aufl. § 540 Rdn. 56; Sternel aaO Fn. 82; Neuhaus Handbuch der Geschäftsraummiete 2. Aufl. § 17 Rdn. 816). Ob diese Auffassung für alle gewerblichen Mietverhältnisse zutrifft, kann nach Ansicht des BGH dahinstehen. Jedenfalls dann, wenn - wie vorliegend - der Hauptmieter eine Betriebspflicht übernommen hat, wird das Interesse des Vermieters nicht allein durch dessen Solvenz gedeckt. Das Interesse des Vermieters geht, so der BGH, in einem solchen Fall dahin, dass der Betreiber des Mietobjekts nicht allzu häufig wechselt und das Objekt nicht leersteht. Dadurch würde die Wertschätzung der gesamten Anlage leiden und die Vermietbarkeit insgesamt beeinträchtigt (Schmidt-Futterer/Blank aaO; Sternel aaO; Neuhaus aaO; Blank/Börstinghaus aaO). Der Vermieter hat deshalb ein elementares Interesse zu erfahren, wie die wirtschaftliche Situation des ins Auge gefassten Untermieters ist.

Der Hauptmieter könne dem nicht mit Erfolg entgegen halten, seine Betriebspflicht bleibe auch bei Untervermietung weiter bestehen. Der BGH hält dies für zweifelhaft aber vorliegend nicht klärungsbedürftig. Denn auch die weiter bestehende Betriebspflicht des Hauptmieters könnte den Vermieter nicht vor Schaden bewahren. Wenn der Untermieter insolvent wird und am Ende der Untermietzeit keine neuen Räume anmieten kann und deshalb weiter in dem Objekt verbleibt, bis der Vermieter auf Räumung klagt und vollstreckt (vgl. Neuhaus aaO Rdn. 819), leidet das Mietobjekt insgesamt. Diese Gefährdung kann durch die Solvenz des Hauptmieters nicht ausgeräumt werden.

Der Vermieter ist daher auch berechtigt, Auskunft über die wesentlichen Bedingungen der geplanten Untervermietung, insbesondere die Miethöhe, zu fordern. Der Vermieter hat ein Interesse, in Erfahrung zu bringen, ob der Untermieter zu den geplanten Bedingungen das beabsichtigte Geschäft wirtschaftlich betreiben kann (OLG Hamm aaO; Schmidt-Futterer aaO Rdn. 43; Neuhaus aaO Rdn. 816; Blank/Börstinghaus aaO) oder ein Scheitern zu befürchten ist. Insbesondere ist für ihn von Wichtigkeit, dass der Untermietvertrag keine längere Laufzeit als der Hauptmietvertrag aufweist, aber auch, dass nicht durch eine zu kurze Laufzeit alsbald eine neue Untervermietung nötig wird.

Quelle: RA Th. Emmert - Urteilsanmerkung vom 26.04.07

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