Ist bei einer Klage des Vermieters auf Zahlung rückständiger Miete und Räumung aufgrund einer wegen Zahlungsrückstands ausgesprochenen Kündigung ein Teilurteil über die Räumung zulässig?
Ein solches Teilurteil ist unzulässig, entschied der BGH mit Urteil vom 12.12.2007.
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Vermieter vor dem zuständigen Amtsgericht den Mieter zum einen auf Zahlung rückständiger Miete und zum anderen auf Räumung des Mietobjekts aufgrund einer wegen der behaupteten Zahlungsrückstände ausgesprochenen fristlosen Kündigung verklagt. Da das Amtsgericht die fristlose Kündigung für gerechtfertigt hielt, entschied es über den Räumungs- und Herausgabeanspruch des Vermieters vorab per Teilurteil gem. § 301 ZPO.
Der BGH hob das Teilurteil des Amtsgerichts und das dieses bestätigende Urteil des Landgerichts auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung an das Amtsgericht zurück. Er begründete dies unter Hinweis auf seine bisherige Rechtsprechung (z.B. BGH, Urt. v. 22.06.2005 - VIII ZR 378/04) damit, dass vorliegend ein Teilurteil gem. § 301 ZPO nur hätte ergehen dürfen, solange damit nicht über eine Frage entschieden wird, die sich dem Gericht auch dem Rechtsmittelgericht im weiteren Verfahren nochmals stellen könnte. Andernfalls bestünde die Gefahr sich widersprechender Entscheidungen.
Vorliegend hatten die Mieter Minderungs- und Zurückbehaltungsrechte wegen Mängeln der Mietsache gegen den Zahlungsanspruch des Vermieters eingewandt. Damit ist die Gefahr sich widersprechender Entscheidungen gegeben, weil das Amtsgericht bei der späteren Entscheidung über den Zahlungsanspruch an sein (bereits ergangenes) Teilurteil über den Räumungsanspruch und die hierzu getroffenen Feststellungen zum Zahlungsverzug der Beklagten nicht gebunden ist .
Beispiel 1
Es wäre also denkbar, dass das Teilurteil über die Räumung rechtskräftig werden würde, bevor das Verfahren über den Zahlungsanspruch zu dem Ergebnis führte, dass die von den Mietern geltend gemachte Mietminderung und das Zurückbehaltungsrecht in solcher Höhe begründet sind, dass Mietrückstände, die eine fristlose Kündigung nach § 542 Abs 2 Nr. 3 BGB gerechtfertigt hätten, nicht bestanden. Ein solche Urteil über den Zahlungsanspruch widerspräche aber dem auf Mietrückstände gestützten Teilurteil über die Räumung.
Beispiel 2
Ebenso könnte im Rechtsmittelverfahren über das vom Amtsgericht erlassene Teilurteil ein die fristlose Kündigung rechtfertigender Zahlungsverzug der Beklagten entgegen der Auffassung des Amtsgerichts verneint und die Räumungsklage dementsprechend abgewiesen werden. Auch daran wäre das Amtsgericht bei seiner späteren Entscheidung über das Zahlungsbegehren der Kläger nicht gebunden, so dass es das Vorliegen von Mietrückständen, die eine fristlose Kündigung gerechtfertigt hätten, wiederum bejahen könnte. Dies widerspräche aber einer im Rechtsmittelverfahren erfolgten Abweisung der Räumungsklage.
Anmerkung:
§ 301 ZPO dient der Verfahrensbeschleunigung und -Vereinfachung (Baumbach / Lauterbach, ZPO, 66. Aufl. § 301 Rdn. 2) und mag gerade bei Räumungsstreitigkeiten das Gericht auch dazu verleiten, dem Vermieter durch ein schnelles Teilurteil über den Räumungs- und Herausgabeanspruch "zu Hilfe zu kommen". Wie die Entscheidung des BGH jedoch zeigt, gibt es damit dem klagenden Vermieter hierdurch regelmäßig eher Steine statt Brot. Im Einzelfall sollte sich der Vermieter überlegen, ob er seinen Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht isoliert geltend macht und den Zahlungsantrag - sofern im Blick auf die Liquidität des Mieters überhaupt sinnvoll - gesondert, etwa im gerichtlichen Mahnverfahren verfolgt.
Quelle: Rechtsanwalt Thomas Emmert - vom 12.09.08